市律协房专委林方平：2014年滞后纠纷或在2015年爆发

房观察2月3日讯 2014年，房地产行业形势严峻，这对房地产专业律师也提出空前挑战，成都市律师协会房地产专业委员会主任林方平在接受房观察采访时说，从2014年的情况来看，行业内矛盾纠纷已经比较突出，2015年有些纠纷可能会有滞后效应，2014年的纠纷或在2015年爆发，这对房地产专业律师的法律服务也是提出考验的一年。

成都市律师协会房地产专业委员会主任林方平

房观察：成都市房地产律师行业发展现状如何？市律协的房地产专委会对行业律师有哪些利好？

林方平：四川有一万多位律师，成都有八千多位律师，其中有多少房地产律师并没有一个官方的统计。成都市律师协会房地产专委会主要是根据个人意愿并由律所推荐的方式吸收会员，这些业内精英房地产律师在建设工程或业主购房维权方面均有丰富的经验。房地产专业委员会这样一个平台旨在给业内律师提供沟通交流的互动平台，引领全市律师在地产领域的法律服务水平，也将给房地产行业律师提供一些案例、论文以及对一些普遍性问题的调研报告，来指导全市律师的法律服务。

房观察：房地产行业角色复杂，那么哪类纠纷比例较大？

林方平：其实不仅是开发商，施工方、业主都是我们的客户。在开发领域，主要是建设工程施工合同纠纷，也即是开发商和建筑商之间的纠纷较多；此外，开发商跟业主之间的纠纷也占较大比例，主要是逾期交房、逾期办证、房屋质量问题这类纠纷。

房观察：2014年，房地产法律纠纷情况如何？今年纠纷会不会更突出？

林方平：2014年的情况来看，已经比较突出了，2015年可能有些纠纷有滞后效应，2014年的纠纷或将在2015年爆发。当然了，国家在房地产方面的一些政策也有改变，积极救市，所以相应来说，现在也不能就此判断纠纷情况就会更加突出。

房观察：在很多维权活动中，很多业主没看清购房合同，开发商没有把交房必备的“五证两书”作为要件写出来，那么您对业主在这方面维权有什么建议？

林方平：按照现行销售，开发商交房应该公示这些必要的手续。作为购房者没有这方面经验和意识，就忽略了。一旦发生纠纷，业主可能会说没看到。但是如果在合同补充协议的条款里面已经有相应的说明，签订合同时，所有手续该出示的也都出示了，业主签字就代表已经认可了合同，所以以上抗辩是不会得到支持的。购房者由于缺乏法律常识，会在这一块居于弱势，因此，购房前因多了解相关法律常识，或咨询律师。

房观察：律师方怎么看待现在很多业主提出的开发商购房合同中的“霸王条款”？

林方平：如果这个协议内容本身是违反法律法规或者法律原则精神的，可以理解为霸王条款，如果协议条款本身并不违规，这样评论可能有失偏颇。比方说定金交付了之后，约定七天内签订购房合同，否则不予退还。如果七天后，业主又没有来购房，开发商根据协议不退换，业主认为这是霸王条款就是有失偏颇，收取定金这个是不违反法律法规的。所以我的界定就是，违反法律法规的强加是霸王协议。

房观察：2014年，不少业主维权称开发商如何宣传配套，但最终交房时未兑现。宣传资料能否构成违约？

林方平：如果宣传或者协议明确写了这种承诺，而开发商没有兑现，那么构成了违约。如果这个配套是政府规划的但是政府没修成，那么开发商不构成违约；但是如果开发商明知道不能修了还在宣传，还是构成违约。

房观察：除此之外，购房中还会有因“订金”跟“定金”导致金钱纠纷的事件，在法律上，这两个词汇是不是有区别？

林方平：这也是购房者在法律上和经验上的欠缺，这两个字在法律上含义不一样，购房定金是“决定”的“定”，具有担保效应。采用“定金”的条款在一方违约时守约方可要求不退还定金或双倍返还定金，但“订金”条款则不能产生这样的法律效果。这不是文字游戏，是实实在在会对自身利益产生影响的约定，但由于购房者对法律知识的欠缺便很容易对此忽略。因此，购房者在购房时要在这一块多加注意。

房观察：从今年开始，房地产形势不是很乐观，全国范围内也出现不少开发商跑路事件，施工方垫资是常事，法律上，他们如何保障资金安全？

林方平：这属于开发商和施工单位的合作关系，其实法律是赋予了施工单位具有建设工程价款优先受偿权相应权益，可以履行建设工程价款优先受偿权，如果开发商跑路了，可以行使这个权利，优于银行的抵押权，施工方可以申请可以拍卖项目。

房观察：就近期热议的不动产登记，您认为对房产市场有什么影响？

林方平：不动产登记出台本身不是为了调控房价，但是客观上会对这两方面有影响。实行后，会对房产税立法奠定基础，一旦立法，那么有多套房的人会考虑税收问题，心里有畏惧。另外，不动产登记后贪腐分子会大量抛售房产，二手房房源增多对二手房市场房源价格肯定也有影响。客观上，不动产登记是为了房地产市场健康发展，但是短期内，会让购房者产生畏惧心理。

房观察：明年的房产形势前景不明，那么律师在与开发商明年要怎么更好地加强合作？

林方平：购房者有投资需求、刚需、改善性需求。虽然政策放开了，但是投资需求像以前一样是不太可能了；在刚需方面，现在的房价还是偏高，刚需可能有改善，但是不会大举入市；主要体现在改善性需求，家庭结构的调整、经济的变化可能会买房，要抓住这部分需求，所以设计产品肯定会有相应的变化。在房地产新形势下，我们也会积极适应变化，抓住市场趋势，以更好的做好法律服务。