房产律师——出售房屋后价格上涨是否一方支付违约金就能解除合同

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某贤向一审法院提出诉讼请求：1.解除我与夏某杰于2008年8月19日签订的《借条》合同；2.判令夏某杰向我腾退位于北京市海淀区一号房屋；3.诉讼费由夏某杰负担。

刘某贤上诉请求：撤销一审法院判决，改判解除我与夏某杰于2008年8月19日签订的《借条》，并判令夏某杰向我腾退位于北京市海淀区一号房屋；一、二审诉讼费由夏某杰承担。

事实与理由：国家明令禁止涉案房屋上市交易，《借条》继续履行的基础不存在，双方合同目的无法实现；《借条》签订后长达13年未办理房屋产权过户，期间的价格上涨及交易成本提高已经构成情势变更，我有权据此解除合同；继续履行合同将会扰乱市场秩序，违背公序良俗原则。

夏某杰辩称，同意一审判决，不同意刘某贤的上诉请求及理由。

法院查明

2008年3月16日，刘某贤与单位（以下简称单位）签订《单位职工腾退住房选房协议》，约定由刘某贤购买位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）。2008年7月7日，单位（甲方）、刘某贤（乙方、买受人）与案外人赵某芳（丙方）签订《中共中央对外联络部职工已购住房买卖合同》，约定甲方按乙方职级所享受住房标准，同意乙方购买丙方腾退的涉案房屋一套，建筑面积62.9平方米，阳台面积4平方米，总价287390元。

2008年8月19日，刘某贤向夏某杰出具借条一张，其上载明：“兹有刘某贤因故向夏某杰借款，总值为人民币32万元，刘某贤将62.9平方米住房一套（位于北京市一号）作抵押。当刘某贤收到全部借款32万元后，即找单位办理购房事宜，并按约定将住房及钥匙移交给夏某杰，夏某杰即对该住套住房拥有所有权，房屋产权证归夏某杰持有。刘某贤有义务、无条件协助办理房屋产权证及过户手续，办理产权证及过户手续所产生的费用由夏某杰负责承担。

若日后刘某贤反悔，即刘某贤违反约定及不移交住房，不办理房屋产权及过户手续，刘某贤必须加倍偿还借款计人民币64万元。但若夏某杰反悔，即不想要住房，刘某贤将不退还全部借款计人民币30万元”。落款处有借款人刘某贤签字捺印，有家属赵某、刘某江、谷某签字捺印，刘某贤代刘某奇签字。

2008年8月20日刘某贤收取夏某杰32万元，刘某贤向其单位交纳购房款287539元。2008年9月9日刘某贤将涉案房屋交付与夏某杰，夏某杰装修之后居住使用至今。

刘某贤曾于2010年以腾退房屋纠纷为由将夏某杰诉至一审法院，要求夏某杰腾退涉案房屋。法院经审理后作出判决书，认定刘某贤与夏某杰之间实际成立房屋买卖合同关系，刘某贤已将涉案房屋出售给夏某杰，双方只是由于该房屋需事后购买且房屋产权证办理尚需等待等原因，才未能在房屋买卖合同关系成立且已实际履行后及时办理房屋所有权转移登记手续。而双方未办理房屋所有权过户登记手续仅意味着房屋的所有权未转移，不影响双方之间房屋买卖合同关系的成立。据此驳回了刘某贤的诉讼请求。刘某贤对一审判决不服提出上诉，后于2011年3月21日申请撤回上诉。之前判决书现已生效。

刘某贤主张涉案房屋为央产房，不得上市交易，不具备过户条件。法院向单位出具协助调查函，对涉案房屋产权登记情况、房屋性质及能否上市问题进行调查。单位出具复函，表示涉案房屋是配售给刘某贤同志的住房，房产性质为中央国家机关职工住宅（参照经济适用房管理）。依据《国务院机关事务管理局中共中央直属机关事务管理局关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改[2010]230号）及相关规定，该房屋仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易。

并附涉案房屋所有权证书，显示涉案房屋登记在刘某贤名下，登记时间为2014年12月3日，房屋性质为按经济适用住房管理。刘某贤对复函及房产证认可，夏某杰对复函及房产证真实性认可，但认为230号文件是在双方签订“借条”之后发布，不能规范双方的交易，且复函表示在相关办法出台前不得交易，并未绝对否定上市，国务院曾于2013年发文，中央机关房屋交易不影响保密原则的，可以上市。

法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经生效判决认定，刘某贤与夏某杰之间签订的“借条”实为房屋买卖合同关系，且在合同签订后，夏某杰向刘某贤支付32万元价款，刘某贤将涉案房屋交付夏某杰居住使用至今，双方已按约定履行了合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除权，是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方再出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。本案中，刘某贤主张“借条”中所述“若日后刘某贤反悔，即刘某贤违反约定及不移交住房，不办理房屋产权及过户手续，刘某贤必须加倍偿还借款计人民币64万元。但若夏某杰反悔，即不想要住房，刘某贤将不退还全部借款计人民币30万元”为双方约定的解除权，对此该院认为，该条款为一方出现违约行为后的责任承担方式的约定，并非约定解除权行使的事由，现刘某贤以此为由行使解除权，没有合同及法律依据。

经该院与单位核实，涉案房屋目前已取得房产证，但在有关上市交易办法出台前，不得上市交易。房屋因政策原因导致暂不具备转移登记条件，并不当然产生可以行使解除权的后果。鉴于此，对于刘某贤要求解除合同及腾退房屋的诉讼请求，该院不予支持。

本院二审期间，刘某贤向本院提交如下证据：1.央产房交易大厅官方咨询电话录音、央产房交易大厅现场咨询录音、《中央在北京单位已购公房上市出售管理办法》（国管房改[2003]165号）、《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改[2010]230号），证明现行政策明确规定，中央在京单位保障性住房不得上市交易，也无法办理产权变更登记，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形；

证据2.微信截图，证明中共中央对外联络部属于中共中央直属机构，系保密单位，按政策规定，涉案房屋不得上市出售；3.借条，该借条第三段明确有约定，此条款是双方真实意思表示，即任意一方有权在承担相应违约责任的前提下随时行使合同解除权；4.中介截图，证明按目前市场价格测算，涉案房屋价值已近500万元，是当年借款32万元的20倍，《借条》的合理对价已消失，对上诉人利益造成重大损害，《借条》目的无法实现；

5.北京市第一中级人民法院类案判决书，类案生效判决认为因政策原因导致合同不能履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，合同应予解除。

夏某杰对证据1中央产房交易大厅现场咨询录音真实性不认可，其他真实性没有异议，证明事项均不认可；对证据2真实性不认可，证明目的不认可；对证据3真实性不认可，证明目的不认可；对证据4证明目的不认可；对证据5真实性不认可。夏某杰向本院提交照片两张，证明是两个院落，涉案住房不属于保密单位，住户不从保密单位出入。刘某贤对照片的真实性无异议，对证明目的不予认可。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

裁判结果

驳回刘某贤的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘某贤与夏某杰之间签订的“借条”的性质经生效判决认定为房屋买卖合同关系，该法律关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。

刘某贤以涉案房屋系中央在京单位保障性住房，不具备上市交易条件，无法办理过户登记，合同目的不能实现为由，要求解除合同。经核实，涉案房屋目前已取得房产证，但在有关上市交易办法出台前，不得上市交易。对此合同的法定解除应以客观上确定履行不能为必要，本案涉案房屋的性质为央产房，其过户登记并非确定的不可办理，只是目前因政策原因导致暂不具备转移登记条件，该状态并不当然导致可以行使解除权的后果，故刘某贤以合同目的无法实现为由，要求解除房屋买卖合同及腾退房屋的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。