江西心者乡村振兴专业服务律师：农村土地流转常见法律问题（一）

随着经济社会的快速发展，以家庭为单位自给自足型小规模生产已无法满足社会发展的需要，同时也无法满足农民生活的需要，农村经济发展受到限制。近年来，随着工业化的进程，从分散式家庭为单位的生产经营，到集约化大规模的生产经营已成为一种发展趋势，不少农业企业亦选择扎根于广袤的农村，严格把控农产品生产源头的这一关键环节，在这个过程中，土地是最为重要的因素，农村土地流转现象越来越普遍。那么，农村土地流转是什么？土地流转应遵循哪些原则？又有哪些需注意的常见法律问题？本文将对其进行梳理，以供防范其中风险。

壹

农村土地流转是什么？

在我国，农村土地上有着三种基本权利，即所有权、承包权及经营权，所有权归集体所有、农户享有承包权及经营权，所有权不得变更，但承包经营权可以流转，因此本文所称的农村土地流转，是指农村土地承包经营权经营权的流转。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定，“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”事实上，一般情况下农村土地承包经营权流转就是指在集体与承包人承包关系保持不变的前提下，承包人依法在一定期限内将其承包的土地经营权全部或者部分交由其他方自主开展农业生产经营的行为。

贰

农村土地流转应遵循哪些原则？

1.土地所有权性质不变。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定，“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”我国是农业大国，农业土地是我们赖以生存和发展的根基，为保证农村土地的稳定，无论由谁进行承包经营，仍不改变土地所有权的性质。

2.土地流转应遵循依法、自愿、有偿原则。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；……”土地流转是对土地经营权的一种处分行为，该处分行为系其承包人的权利，直接关系到承包人的经济收入和经济实现方式，因此是否流转应由承包人在自愿的基础上做出决定，任何组织和个人都不得侵犯。

3.土地流转不得改变农业用途。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；……”为保证耕地红线，防止耕地“非农化”，我国实行严格的农业用地保护政策，农村土地流转后，不得以此改变土地的农业用地性质，只涉及土地经营权人的变化，尤其未经依法批准不得用于非农建设，否则承包人或发包人有权解除合同收回土地经营权，且相关管理部门可对该违法行为作出相应处罚。

4.流转期限不得超过承包期的剩余期限。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；……”以及第二十一条规定，“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。”例如，承包期为30年，承包人经营到第10年时与受让方签订相关土地经营权流转协议，协议中约定的期限如为剩余的20年受法律保护，如超过20年或直接写永久期限，超出部分则不受法律保护。

5.受让方须有农业经营能力或者资质。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：（四）受让方须有农业经营能力或者资质；……”该条规定与受让土地经营权后不得改变农业用途相呼应，如受让方不具备相应的农业经营能力，不是农业相关的企业，很大程度上会将土地另作他用，甚至弃耕，这与国家鼓励土地经营权流转的初衷相违背，因此要审查受让方的农业经营能力或者资质。

6.本集体经济组织成员享有优先权。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”为保护本集体经济组织成员的权利，最大程度的保障土地经营的稳定性与连续性，在同等条件下，优先会考虑将土地流转至本集体经济组织成员。

叁

农村土地经营权流转过程中应注意的常见法律问题

1.签订书面合同

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条第一款规定，　“土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。”以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条第一款规定，“承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。”但《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条第二款规定，“承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。”由此可见，土地经营权流转只要超过一年的，双方就应签订书面的合同。同时，土地经营权的流转是承包人重大权益的转让行为，直接关系到承包人与受让人的切身利益，，签订书面合同，既可以规范农村土地承包经营权流转行为，也可以维护流转双方的合法权益，如发生争议也有利于争议的解决。　

2.需办理备案手续

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定，“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十五条规定，“发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。”土地流转不仅关乎到承包人与受让人的切身利益，还关乎到政府土地部门的土地管理权能，以及国家能否及时掌握农村经济的发展动态。及时对土地经营权的流转进行备案，既能有效保障承包人和受让人权益，也利于政府土地部门对农村土地及农村经济的有效监控和调控。

3.土地流转特殊争议解决方式

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十五条规定，“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”由此可知，如因土地承包经营发生纠纷，有四种解决方式：第一种是双方协商解决；第二种是请求村民委员会、乡（镇）人民政府等组织调解；第三种是向农村土地承包仲裁机构申请仲裁；第四种是向人民法院起诉。以上四种没有先后顺序之分，彼此之间不存在前置程序，双方可以自行选择。

但需要注意的是，根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人未达成书面仲裁协议，一方当事人向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，另一方当事人提起诉讼的，人民法院应予受理，并书面通知仲裁机构。但另一方当事人接受仲裁管辖后又起诉的，人民法院不予受理。”也就是说，当双方当事人当“仲裁”与“诉讼”发生冲突时，要么在流转合同对仲裁做出约定的情况下向专门仲裁机构提出；要么在虽未约定仲裁条款，一方申请仲裁，另一方予以接受的情况下才能由仲裁机构处理，除此之外，只能向人民法院提起诉讼。

除本文简要梳理之外，农村土地流转还涉及诸多法律问题，比如农村土地经营权流转的方式有哪些？土地经营权流转合同应该怎么签？土地征收补偿费用该如何分配等等，接下来小编将对此进行详细梳理，以资参考使用。