「深度」石家庄楼市观察：“四限”下房价涨幅回落

2月27日，国家统计局北京调查总队发布京津冀三地协同发展成效数据。数据显示，在三地协同调控下，2017年京津冀楼市同步降温，其中，河北商品房销售面积6425.9万平方米，比上年下降3.8%。作为京津冀一体化“第三极”城市、河北省省会，石家庄2017年先后启动“限购、限贷、限价、限售”来规范楼市运行。

自2017年9月23日启动限售以来，调控效果、市场反映如何？近日，《中国经营报》记者走访石家庄市区多个楼盘，不同于冬日街道的清冷，售楼处前来咨询的人络绎不绝，销售人员在讲解中对“双合同”、证件不全、代办户口等问题也毫不讳言。

石家庄住建局提供的数据显示，2017年12月石家庄单月商品住房成交均价9803元/平方米,同比上涨0.13%，环比下降0.95%，商品房价格与2016年10月相比下降9.3%。2017年石家庄外来人口购房比例占到14.89%，全国性品牌房企的进驻刺激了本地居民的改善性需求，房地产市场持续受到追捧。与此同时，开发商在政策严控下寻找更大利润空间，监管部门在尊重市场选择的情况下平衡购房者和开发商的利益，这就催生了三方之间“斗智斗勇”的大戏。

品牌房企“双合同”泛滥

如今，品牌房企陆续进入石家庄市场，本土房企的生存空间受到挤压，市场正处在优胜劣汰期间。品牌房企在项目开发规范性上对本地房企起到一定示范作用，但在销售环节囿于政府限价，为寻求利润空间它们也自有一套“应对措施”，最具共性的便是与购房者签订“双合同”。

所谓“双合同”是指购房者除与开发商签订正式的商品房买卖合同之外，还需另外签订以精装费用、配套费用等名目包装的协议，从十几万元到几十万元不等，且多要求购房者一次性付清。

2017年6月9日，万科拿到了在石家庄市场首个项目的土地使用权。当日，石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公司以9.1亿元竞得桥西区留村5.31万平方米旧改用地，案名为润德万科翡翠公园。

据销售人员介绍，润德万科翡翠公园目前在售产品为139~198平米三居、四局户型，均价22000元。根据润德万科翡翠公园销售测算，在该项目购置一套139平方米的房子，额外的装修合同款达到71万元。销控表显示，该项目的政府备案价在14000元/平方米上下浮动，但若加上装修款项，实际售价达到约25000元/平方米。

万科方面回复表示，石家庄作为京津冀一体化背景下重点省会城市，城市发展潜力被看好。万科希望通过城市配套服务业务的落地，为本地居住品质和生活方式的改变，做一些贡献，目前在石家庄市场只有润德万科翡翠公园一个项目，是石家庄首个通过政府装配式住宅认证的项目。

“装修房是装配式住宅评定的一部分，万科住宅产品关于住宅性能的提升也正是通过装修实现的。润德万科翡翠公园在取得预售许可证之后开盘，按照政府鼓励装配式住宅的文件中，规定通过装配式住宅认定的项目，可在本地限价情况下备案价格上浮30%。”万科称，但关于“双合同”问题，并未正面回答。

润德万科翡翠公园双合同销售的做法并非个例，记者在石家庄走访的多个全国性品牌房企项目无一例外。

其中一项目的做法是，商品房买卖合同按照政府备案价约12000元/平方米签订，比如房子总面积100平方米，首付30%是36万，然后配套按照5000元/平方米计价，共计50万元，再单独签一份配套合同。且50万元配套费不能贷款，需要和首付款一起一次性结清，而配套费用就是让购房者为中央空调、新风系统、软水净水单独付费。另一项目甚至要签订三份合同，因为是精装交房，所以在商品房买卖合同之外，要再签订配套合同和精装合同。

当记者表示户口不在石家庄市区时，有楼盘销售人员称可以迁户口或补缴社保，都有专人帮忙代办，根据学历高低收费不同。

在石家庄本地一房地产开发国企工作多年，负责市场开发的赵女士直言企业并不会因为限价而赔本，只是赚多赚少的问题。

小房企频现违规销售

“限价对石家庄市场是很大的改善，小开发商纷纷不行了。石家庄市场手续不齐全的项目很多，市场比较乱”，赵女士认为小开发商手续不全便售房，是把风险全部转嫁到购房户身上了。

武先生不幸踩中了手续不全埋下的“雷”。2013年，他购置了裕华区新合国际项目的一套房源，如今五年过去了，他还在租房住。不仅没得到房子，他还要面对开发商每平方米加价2000多元的要求，这让他觉得很不合理。

据了解，新合国际5、6号楼2012~2013年入市销售，彼时是公寓性质，开发商河北锦堂房地产开发有限公司（以下简称“锦堂房地产”）和业主们签订的只是《房屋认购协议》，而非正式的商品房预售合同。

2017年11月，武先生和其它当时买了新合国际房源的业主们收到了开发商的换购或退款通知，换购条件是每平方米加价2000~2800元不等，退款方案为退还业主当时缴纳的全部款项，并按照年息24%支付利息。

武先生等多位业主对记者表示，不能接受锦堂房地产的换购和退款方案，他们认为开发商这是在变相涨价。锦堂房地产负责全权处理该事件的人为河北得正律师事务所李海峰律师，李海峰认为“涨价”说法不准确，因为该项目土地性质由原来的40年变更为70年，项目可售面积减少了三分之一，且额外增加了公建面积以及保障房8821.46平方米，项目各项成本都上升了。

因业主与开发商签订的非正式购房合同，目前双方正胶着不下。武先生购买新合国际房源时，单价为三四千元，而现在新合国际在售的1、2、4号楼在售房源单价约为20000元/平方米，价格翻了近五倍，当时的总房款即使退回来，按照现在的价格，首付都不够，双方胶着背后的利益互博不言而喻。

2015年开始销售的学府名城项目，目前还未取得预售许可证，“证件正在办理，顺利的话明年就下来了”。 销售称石家庄市场一般都是边卖边办证，等到准现房的时候就基本没房源了，而五证齐全的房子价格更贵，这让“无证”的房子有了市场。

在石家庄住建局官方网上有不少“风险提示”项目。据住建局《2017年政府信息公开工作年度报告》，2017年以来石家庄住建局对58个房地产开发项目分12次在进行了风险提示，同时对开发商、中介机构提出规范要求，未取得《商品房预售许可证》的项目一律不得预售、不得提供中介服务。

但违规销售仍然存在，公认历史遗留问题是主要原因之一，为此石家庄政府2017年4月底出台了《关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理的有关规定》，指出要破解历史遗留项目因时间长、拆迁难、政策变化等原因，造成项目成本增加、资金困难，手续难以推进等难题。

世联行提供的《石家庄2017房地产市场报告》（以下简称“《世联行报告》”）中指出，2017年石家庄主城五区土地仍以补证为主，补证地块30宗，占住宅商服类土地总成交面积的64.71%，平均地价633.25万元/亩，在政府加速处理违规项目下，短时间内补证依然是市场主流。

石家庄市住建局房产市场监管处相关负责人表示，不否认市场存在违规销售情况，但往往销售手段非常隐秘，难以发现。住建局设有稽查大队，会进行日常巡查，一旦发现违规，会进行立案处理。对“零”证件项目会进行风险提示，规定没有预售证不得宣传、不能售卖，私自设立售楼部的要求关闭。

“对于明知不具备销售条件还继续购买，承担的风险应该在一些法律法规上有所体现。作为监管部门，我们能做的就是加大巡查力度，加大违规处罚力度。我们还想违规销售应该把开发商资质吊销，但没有政策依据。”该负责人说。

多措并举加大监管力度

事实上，2017年石家庄市监管部门在房地产市场上耗费了不少心血，多次出台调控措施。

2016年3月在全国楼市去库存大背景下，石家庄市出台了去库存措施，规定首付最低20%，同时降低公积金提取门槛、降低购房税率等，鼓励购房。赵女士告诉记者，自己带着职业警觉性，看到政策后意识到房价会涨，当即买了一套房。

“世联行报告”中2016~2017年主城五区商品住宅均价月度走势表显示，2016年3月均价为7847元/平方米，到2016年12月已经涨到了15079元/平方米。

2017年3月17日，石家庄出台调控措施，从限购、限贷、调整公积金三个方面提高了购房门槛。2017年9月23日，石家庄出台调控补充措施，启动限售，再次提高了外地人口在石家庄购房的门槛。

“市场一下子冷清了，交易大厅没人排队了，人最多的时候交易大厅一天最多办一百多个证，限售后一天最少的是办理了6个证件”，赵女士告诉记者，石家庄市场“繁荣”的时候，交易大厅从早上四点多就要开始排号，门都不好进。

石家庄住建局提供的数据显示，2017年全年商品房均价10556元/平方米，同比上涨18.05%（1~11月同比上涨19.7%，涨幅回落1.7个百分点）。商品住房10247元/平方米，同比上涨21.44%（1~11月同比上涨22.38%，回落约1个百分点）。

2017年全年数据与2017年1~11月相比，商品房和商品住房均价同比涨幅趋缓，2017年12月单月商品住房成交均价9803元/平方米,同比上涨0.13%，环比下降0.95%，商品房价格与2016年10月相比下降9.3%。

据石家庄住建局交易管理处张处长介绍，2017年除启动“四限”政策之外，还将原来规划为商业但尚未落地的项目进行了商改住，增加住宅供应量，同时实行新建商品房的价格审核监制制度等，加强了对中介的管理。

“新建商品房报预售开始，开发企业要拟定预售价，预售价报到物价部门去审批，物价部门根据周边市场均价来确定是否合理，一旦发现销售价格比备案价高，物价部门会进行相应的处罚。”

本地人口刚需性购房，石家庄对周边县市的吸附能力增强吸引了一部分置业人口，加之全国性品牌房企进入对市场改善性需求的刺激，都是造成石家庄市场活跃的因素。

进入2018年，监管力度也呈现出“紧咬不松”的状态，石家庄楼市在解决历史遗留的“补证”问题的同时，还要思考如何具体落实对房企销售环节的监管，真正实现一房一价。