经营租赁不动产业务增值税的税率及如何缴纳

不动产租赁分为经营租赁和融资租赁。纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产），执行如下政策：

一般纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产

(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应预缴税款

=含税销售额÷(1+5%)×5%。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

(二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

【例题 】（保定市与石家庄市为平行地级市）胜利公司（一般纳税人)机构位于保定市，自2014年起将坐落于石家庄市的一幢办公楼以经营租赁方式出租给宏祥公司，合同约定每月收取的租金为10万元。2016年5月营改增后，胜利公司与宏祥公司约定，每月租金保持不变，含税租金为10万元。假设，2019年5月胜利公司仅取得租金一项销售额，仅取得购买办公用品一项进项税额1万元。

请问：胜利公司应该如何缴纳增值税？

解析：

（1）如果胜利公司选择简易计税方法。

在石家庄市税务局预缴税款

＝10÷（1+5%）×5%=0.48(万元）

在保定市税务局申报纳税：

应纳增值税

=10÷(1+5%)×5%=0.48(万元)

应补(退）税额 = 0.48-0.48=0

当期进项税额留抵为1万元。

(2)如果胜利公司选择一般计税方法。

在石家庄市税务局预缴税款=10÷(1+9%)×3%=0.28(万元)

在保定市税务局纳税申报时：

销项税额=10÷(1+9%)×9%=0.83(万元)

进项税额=1(万元)

应纳税额=销项税额-进项税额=0.83-1=-0.17(万元)

当期进项留抵税额0.17万元。

综上，如果胜利公司选择简易计税方法，在石家庄市税务局应预缴税款0.48万元。在保定市税务局进行纳税申报时，应纳税额为0.48万元，抵减石家庄市税务局预缴税款0.48万元，本期应补(退)税款为0；同时，进项留抵税额为1万元。

如果胜利公司选择一般计税方法，在石家庄市税务局应预缴税款0.28万元。在保定市税务局进行纳税申报时，应纳税额为0，在石家庄市税务局预缴税款0.28万元无法抵减，形成多缴税款，留待以后期间抵减；同时，当期进项留抵税额为0.17万元。