草拟《房屋租赁合同》应注意的3个问题

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房屋租赁合同写作应注意的几个问题

——以出租人为视角

“居者有其屋”主要是通过两种方式来实现的：一是购买房屋获得房屋的所有权，以此获得居住权是自不待言的；二租赁房屋，通过签订租赁合同缴纳租金以获得居住他人房屋的权利。而租赁房屋来居住或者供他人居住，出租人和承租人之间通常都要签订一个租赁合同——无论是口头的还是书面的，当然以书面的居多，以此来明确双方当事人的权利义务，进而实现各自的目的，也避免发生纠纷。但是，由于这样或者那样的原因，诸如由于租赁合同签订的不明确、条款欠缺，或者合同条款有歧义，或者违反法律、法规的规定等原因，导致租赁纠纷的发生不在少数，这使得租赁合同关系的当事人都不胜其烦，以致生发出自己当初怎么就没有重视好好签订一份租赁合同的感叹。在此，笔者根据自己多年从事律师实务签订房屋租赁合同和处理租赁合同纠纷的实践，从出租方和角度谈谈在签订租赁合同中容易忽视的问题，并在此基础上提出解决问题的思路和方法。

一、出租房屋一部分的租赁合同

出租方出租房屋主要有这样两种情况：一种是将整套房屋都出租出去；另一种是在一套房屋内的一个房间或者其中的一部分出租出去，未出租的部分由自己继续居住使用，即出租人和承租人在“同一个屋檐下”生活。

先说第二种情况，即将一套房屋内的其中一个房间或者其中的一部分出租给他人居住，另一部分则自己居住。笔者暂且称之为“同一个屋檐下”的租赁吧。这就需要双方有一定的包容度，各自的生活习惯等要互相适应。根据笔者的大致了解，以这种情况下的出租房屋的人以老年人居多，由于房屋比较宽敞，儿女又长年不在身边，将房屋的一部分出租出去，既可以用来贴补生活，还可以解除些寂寞，甚至在紧急的情况下还可以获得租客的帮助。而承租这种房屋居住的大多是到城里打工且工资又比较低的青年人。作为出租方来说，最不希望因为房屋的出租影响到自己的生活质量，因此，有哪些情况自己不能容忍，自己要想清楚，进而转化为租赁合同的条款，以租赁合同条款的形式明确表达出来。笔者还是先从一个例子说起吧。年龄稍大点的人可能都听说过著名相声演员马三立的单口相声《扔靴子》，其大意是：有一老头将楼上一间空房出租给一个青年人，而该青年有晚归的习惯，脚步又重，进屋后就将两只靴子重重扔在地上，“咣当”两声，老头睡觉早且觉也轻，每每要等到青年人的两只靴子“咣当”两声，即两只靴子都落地后才能入睡。老头忍不下去了，对青年提出了意见，青年人也表示接受改正。但当晚青年人还是又晚归了，进屋后扔一只靴子后才猛然想起老头对自己提出的意见，于是轻轻放下第二只，而楼下的老头，因一直没有听到第二声“咣当”声，竟一夜没有合眼。老年人中睡觉早且觉又轻的人不少，能保证睡好觉对老年人来说当然是一个重要的问题。因此，作为出租人有哪些不能容忍且需要承租人做到的，这是在 “同一个屋檐下”的租赁就应当要在合同中写明白、写清楚的问题，若是对《扔靴子》中那个青年人的情况不能容忍，则就应当在租赁合同中写明承租人尽量不要晚归，晚归也不要弄出声音来，如果晚归或者弄出动静这种情况出现几次，出租人就可以单方解除合同的条款，这样就可以对承租人形成强有力的约束。不然，如出现《扔靴子》中这样的情况而引起纠纷，如果各说各的理，还真就很难解决。

另外，“同一个屋檐下”的租赁如果是共同用水、用电、用气等，甚至共同使用厨房、卫生间等，也要写清楚、写明白。如共同用水、用电、用气等费用如何分摊，厨房、卫生间等在什么情况下谁有优先使用权等。写清楚、写明白了，就有了一个是非对错的判断标准，越是琐碎的事情，如果没有约定标准，处理起来越是有一定的难度。

二、整套房屋整体出租的租赁合同

将整套房屋整体出租，即 将整套房屋都出租给租赁人使用，我们就谓之是“整套租赁”吧。“整套租赁”当然不像“同一个屋檐下”的租赁那样影响出租人的生活，总的来说，只要承租人能按时缴纳房租，承租人在租赁期间内能妥善保管及使用房屋及房屋内的用品，能保证在租赁期间届满时按约定返还房屋和房屋内的用品即可。在“整套租赁”中，房屋及房屋内设施、用具等的安全和修缮问题是一个比较复杂且重要的问题。从实际情况来看，大体又可以分这样两种情况：一种情况是出租人有时间也有能力可以经常对房屋及房屋内设施、用具等进行照看和修缮的；另一种情况是没有时间也没有能力经常对房屋及房屋内设施、用具等进行照看和修缮。出租人就应当根据自己的不同情况，以拟定不同的合同条款。在几年前，笔者根据自己曾经代理的两起房屋租赁合同引起的赔偿纠纷，撰写并发表一篇普法文章《同是承租房屋发生损害，约定不同责任不同》（参见《中国妇女报》2017年4月12日），讲的就是其中两起房屋租赁在承租期间发生火灾造成损失发生的纠纷问题，由于在前一起租赁合同中没有关于房屋即房屋内物品维修条款的约定，房屋起火原因没有查清，既有电线老化引起的可能，也有承租人没有及时对房屋内的电器进行断电及使用的电器属于“三无产品”引起的可能，法院就判决出租人和承租人分担了火灾损失。而在另一起房屋租赁在房屋内的火灾损失中，由于房屋出租人——退休的孟某夫妇要到上海去照顾即将要生孩子的女儿一段时间，考虑到自己没有能力和时间负责房屋及房屋内物品的修缮和保证安全问题，就在房屋租赁合同中明确写了“电器线路已经10多年没有维修，有的电器也已经使用10多年，由承租方负责检查完好后使用并负责维修，如果使用中出事故造成损失由承租方负责”等条款。承租人田某夫妇在承租期间在使用孟某夫妇的留在房屋内的电饭锅时发生了火灾，烧毁厨房内的装修装饰和在厨房内的电冰箱等电器，损失约5万余元。最后结果是承租人不但自己承担了自己的损失，还赔偿了房屋内属于出租人孟某夫妇4万元物品的损失。这就是因为合同中的约定起了作用。因为处理因合同引发纠纷以及发生损失后承担问题，是而且也只能是合同中的约定。

出租人还应当特别注意的两个问题：一个是自己房屋内是设备和设施有什么问题及使用中应当注意写什么问题，一定要告诉承租人。告诉的方式最好是写在合同中或者以书面形式告诉，承租人知道了、注意了，当然就可以避免发生危险，即使发生了危险，那首先也是由于承租人注意不够有重大关系，则承租人自己要担责全部或者是主要责任；如果没有告诉承租人，因使用该物品造成了损害的，则就应当由出租人承担主要责任或者全部责任了。

三、要准确理解承租人的身份信息及对房屋使用情况

承租人出租房屋，无论是房屋的部分出租还是整体出租，都应当了解房屋承租人的准确的身份信息以及对房屋的真正用途。

了解承租人的身份信息的途径除了在房屋租赁合同中写明其身份信息外，还要留下承租人的身份证复印件或者是其他有效身份证件，例如，工作证、驾驶证等。关于房屋用途的了解，除了在房屋租赁合同中写明居住用途外，最好还是要求出租人出示在某单位工作的证明或是工作证等。如果仅仅在服务租赁合同中写明是了房屋居住使用，而没有关于承租人工作是具体信息的，如果承租人在承租的房屋内从事了违法犯罪活动的，出租人有时就难辞其咎了。因为我国的《治安处罚法》第57条明确规定到：“房屋出租人将房屋出租给给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。”“房屋出租人明知利用房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款，情节严重的，处五日以下拘留，可以并处500元以下罚款。”在司法实践中，也时有发生房屋出租人将房屋出租给给无身份证件的人，且最后房屋的出租人又被认定为在房屋内进行了违法犯罪活动的，而在此期间，房屋出租人又没有向公安机关报告，即使最后查证的结果是出租人对此并不知情，但仍然会给出租人带来极大的麻烦。而且，这些都是可以是房屋出租人预先在签订《房屋租赁合同》时予以克服和避免的。