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投稿作者：周玉文（福建国富律师事务所律师）通讯：福建省福州市鼓楼区西洪路15号八闽大厦三层福建国富律师事务所，电话：13960660269
消费者购买房屋，分为从开发商手中购买新建的商品房屋，人们通常称为“一手房”买卖，除此之外的房屋买卖则被称为“二手房”的买卖。这两种房屋的买卖确实有不同的特点，例如，购买“一手房”通常看不到真实的房屋，只能通过“样板房”或者图像以及语言描述来确定所购买房屋的样子；而购买“二手房”则不存在上述问题，买受人可以很直观地看到房屋的一切情况。另外，“一手房”和“二手房”周边的情况的确定性也不同，有不少“一手房”周边的情况是很难确定的，等等。因此，要购买一套可心的“一手房”，尽量避免自己想要的却结果与后来实际得到的不一致，根据笔者的经验，则需要在签订《房屋买卖合同》时必须特别注意注意三个问题。
一、尽量将出卖人在宣传或者口头承诺内容写进合同条款
“一手房”的买卖早已经是买方市场，出卖人在房屋的销售宣传中总是极力宣传购买自己出卖的房屋划算、性价比高，等等，以打动消费者购买。卖方的销售人员一般也都是以销售提成确定劳动报酬，一旦销售成功一套房屋都会有若干可观的提成，在其向买方推销时更是不遗余力甚至添油加醋地宣传其出售房屋的好，以此打动消费者。不少消费者正是因为相信了开发商的广告宣传和销售人员的口头承诺才决定购买的，因为买方相信了自己所要购买的房屋一定就是如宣传和承诺这样的房屋。那么，买方就可以要求将广告宣传和销售人员承诺的内容写进《房屋买卖合同》中来，并约定如果实际交付的房屋达不到约定要求，则买方有权单方解除合同并要求卖方承担违约责任等。如此，就可以最大程度保证交付的房屋会是自己想要的房屋。例如，某开发商在宣传广告中称：在该房屋所在地200米内两年之内将建成一座实验小学和大型超市，有一路公交车经过该小区并在门口设立一个站点等。买方正是看中了这一点，因为购物、交通和孩子上学均方便，这就可以要求将该内容写进合同中，并写上违约责任的承担条款。如果开发商不写或者不想如此写，那就很有可能是他们做不到的，那也就只能做放弃购买的打算了。虽然在我国《民法典》的合同编以及有关司法解释中规定有关于商业广告及口头协商的内容只要是具体确定的，对方当事人因相信了该广告和口头承诺而订立书面合同的，该广告和口头承诺也可以作为合同条款的，出卖方没有履行该义务的，也构成违约并承担违约责任。在具体的实践中也确实有因此打赢了官司的案例，但打不赢也不是少数。即使打赢了，也要承担搜集证据及举证及诉讼等大量有难度的工作，耗费许多时间、精力和财力。如果事先就能将这些广告或者口头承诺内容写到《房屋买卖合同》条款中去，房屋出卖人在宣传或者口头承诺的内容自然就成为合同的条款，不履行该条款确定的义务即构成违约，就无需再举证，即使打官司也就容易多了。二、关于房屋套内面积的约定房屋的面积尤其是实际可以使用的面积或者称“套内面积”，是买方很注重的一个问题。因为现在“一手房”的出售，一般所称的房屋面积说的都是建筑面积，它分为套内建筑面积加分摊的共用建筑面积。而且对买方来说，套内面积才是对自己有实际意义的可以支配使用的面积，而分摊的共用建筑面积对自己意义并不大。但是，不少“一手房”的《房屋买卖合同》中仅有房屋面积笼统说法，而无套内面积及分摊的共用建筑面积的约定内容。一旦买方认为自己得到的套内面积不足时，买方总可以拿其余的是属于分摊的共用建筑面积说事。但是，分摊的共用建筑面积又是一个难以说得清的问题。我国民法典、建筑法以及房地产管理法等法律均没有对公摊面积的规定，公摊面积的规定主要在一些地方性法规、部门规章以及规范性文件中，且套内建筑面积和分摊的共用建筑面积又是一个不太好确定的问题。例如，国家住建部在2012年颁布的《建设用地容积率管理办法》中规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，容积率固定时，公摊面积越大，套内面积越小。这些数值计算起来纷繁复杂，专业人员也会发生争议，一般人更是难以弄得懂。另外还有《房产测量规范》（GB/T17986——2000）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353——2013）等国家标准，比如规定作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积的分摊等。但是，一旦发生争议，需要专业机构评定不说，计算确定都是比较麻烦，还往往有争议。莫不如，在签订合同之时，就写清楚，我买方购买的建筑面积100平方米的房屋，其套内面积保证不少于80平方米或者是85平方米，因为开发商对于这个问题总是会清楚的，这样买方就做到了心中有数，我购买的这套房屋实际得到的房屋实际使用面积是多少，划不划算，值不值得购买。三、关于验收和违约责任条款的设定作为买方，想要购买一套什么样的房屋，这需要在事先想清楚、想明白后，通过签订《房屋买卖合同》转换设定为合同条款，以此确定买卖双方的权利义务，这是首先要解决的问题。但是，还要解决好之后的具体履行问题。对于买方来说，一个重要问题就是房屋的验收。验收就是检验卖方交付的房屋是不是符合合同的约定，这是一个技术性强的比较困难的问题。因为买方作为一般的消费者，对于房屋这样比较复杂的技术性强的事务，凭肉眼是难以确定交付的房屋是不是符合质量标准和合同约定的。如果确定不准，把本该接收的房屋认为质量不合格或者有瑕疵而拒收或者迟延验收，会导致自己一方违约并承担违约后果；如果接收了，也同样会面临不利后果。验收的房屋无论是精装的房屋还是毛坯房，都需要对交付的房屋质量进行检验。笔者认为实践中这样一些做法比较好：在合同中约定，房屋是否符合质量标准和合同约定，约定有某一个房屋专业服务机构认定为准，如果经过检验，房屋不符合约定的交付条件的，则聘请专业机构的服务费用由卖方负责，这样不但会督促卖方认真地对质量负责，因为这实际上等于是有专业机构内行人员在监督着他，使得开发商不敢过于马虎懈怠。这样一旦发生纠纷，诉讼起来也比较容易一些。再就是违约责任的设定问题。前面在第一个问题中已经涉及到一些，这里还需要进一步强调。交付的房屋完全符合双方的约定这当然是最好最理想的事情了，但是，往往出现这样或者那样的问题，尽量避免的解决办法就是违约责任的设定了。在过往很多《房屋买卖合同》中都约定有卖方迟延多少天不交付房屋，买方可以单方解除合同的条款，但是，由于房价上行，迟延交付房屋对开发商并不构成负担，因为解除后他还可以以更高的价格再卖出。笔者觉得在如今房屋价格是下行大趋势下，买方倒是可以约定这样的条款，这可构成对开发商的负担。对于交付的房屋不符合合同约定的，可以约定买方的单方解除权。例如，就精装房来说后，层高短少的（哪怕短少1厘米）买方可以解除合同并承担违约责任；装修材料不符合约定的，买方单方可以解除合同承担违约责任；窗户不符合约定的买方单方可以解除合同承担违约责任，等等的。一旦房屋价格下行较大，买方即可解除合同，当然也可以不解除合同。这样，对于买方有较大的自主权利，就可以更好地维护自己的合法权益了。总之，购买房屋，签订好一份《房屋买卖合同》是极其重要的，除了掌握必要的法律知识和技巧外，还需要有房屋用途方面的经验，还要舍得花时间和力气掌握与房屋用途有关的一些问题，还有就是正确认识和了解开发商的信誉等等情况等，这些都是在签订合同时应当考虑的重要因素。
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