身为业主，你应该知道的物业费法律知识

物业服务合同是《民法典》新增的典型合同、有名合同。物业服务合同的当事人双方是业主和物业服务人，物业服务人提供服务，业主支付物业费。近年来，物业服务人与业主之间发生纠纷屡见不鲜，其中绝大多数是双方关于物业费欠付、追缴等的争议。本文将以普法视角，针对关于物业费的一些常见问题进行探讨说明。

一、物业费的法律定性

1、物业费的性质

物业费并不仅仅是物业服务人的报酬，其中还包含着用于保安保洁、物业养护、维修、其他开支等用途的费用，例如《深圳经济特区物业管理条例》第七十条就将物业管理费列入了业主共有资金。

2、物业服务人收取物业费的权利来源

结合《民法典》第九百三十九条及《物业管理条例》第二十一条、二十五条、三十四条的规定，从请求权基础来看，物业服务人向业主收取物业费的权利一般源于两个方面：

（1）基于与建设单位签订的合法有效的《前期物业服务合同》，在提供了相关物业服务后，有权主张物业费。

（2）基于与业主委员会签订的合法有效的书面《物业服务合同》，在提供了相关物业服务后，有权收取物业费。

二、业主可以拒交物业费的情形

1、物业服务人违规收费

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费时，业主对擅自扩大的收费部分、擅自提高的收费部分及重复收费部分，有权拒绝交纳。

2、因房屋质量问题还未交房

这种情况下，房屋尚未交付到业主手中，而且未交付的理由是因为房屋存在质量问题，物业费应由开发商交纳，业主可拒绝交纳。

另外，其他因开发商原因迟延交房造成房屋空置的，空置物业费也应由开发商承担。

3、物业服务人拒不撤出

物业服务合同的权利义务终止后，业主大会或业主委员会明确要求物业服务人退出物业服务区域，物业服务人却拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。这种情况下，物业服务人属于强迫得利，业主可拒绝交纳。如法院判决后物业服务人仍拒绝撤出小区，业主大会或业委会可向法院申请强制执行。

4、物业服务人未提供相关服务或提供的服务质量不合格

业主如认为物业服务人未提供相关服务或者提供的服务质量不合格，可以暂时拒绝支付物业费，但需要提供有力的证据，才可能被法院支持。

业主如果仅仅以物业服务人一般的履约不到位、业主对服务不满意等拒付物业费，恐难以被法院支持。只有在物业服务人未能完全按照合同约定履行义务，物业服务质量严重不合格，存在重大瑕疵的情况下，业主才可以少交或不交物业费。物业服务的“重大瑕疵”具有持续性、全局性、严重性的特点，表现为业主反映多次仍拒不整改，严重影响全体业主正常生活。在举证方面，业主应当证明物业服务人的履约瑕疵是属于长期的、常态化的现象，而不是某个时间段、某个事件出现的服务不到位。

三、业主不得以此为由拒交物业费的情形

1、未签订物业服务合同

业主不能以自身未签合同为由拒交物业费，建设单位和业委会依法和物业服务人签订的物业服务合同对业主具有拘束力。

2、物业服务合同已到期

如果物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与物业服务人继续签订合同，亦未明确要求物业服务人退出，而物业服务人仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当继续支付物业费。

3、未接受物业服务或未入住

物业服务是包括保安、保洁、保绿等多项内容的综合性服务，多项服务内容是对公共区域、共有设施、设备的维护和管理，物业服务业主于无形中受益，业主不能以未享受到特定的服务为由拒交物业费。

业主从交房开始即应依据合同交纳物业费，即使因个人原因未入住也应该交纳。业主由于个人原因没有办理交房手续，费用应从开发商通知交房的时间开始产生。

4、交房后发现房屋存在质量问题

此时由于已经交房，业主就有义务依据合同交纳物业费。因房屋质量问题产生的纠纷实质为业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人之间的侵权责任纠纷，与业主和物业服务人之间的物业服务合同并非相同的法律关系。业主可依法向开发商或侵权人主张损失，但不能以此为由拒交物业服务费。

5、物业服务人的轻微履职瑕疵

如因物业服务人的管理不当出现人身权、财产权损失的，业主可以依法向物业服务人追责，但是不能仅仅以此为由不支付物业费，要综合来判断。如业主不能以小区内存在违章建筑为由拒交物业费，因为物业服务人无权拆除违章建筑。针对其他非物业服务人职权范围内的小区内业主或其他第三方出现的不规范、侵权行为，诸如高空抛物、电动车进楼、其他业主违法违规装修等，只要物业服务人在职权范围内进行了履职，业主不能以物业服务人管理不到位、小区存在不良现象为由拒交物业费。

四、其他注意事项

1、物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。一方面该类合同属于供用水电气类的合同，物业服务人本来就无权停止。另一方面这种方式催交会影响业主正常生活。

2、在与物业服务人发生争议时，虽然业主可以拒付物业费来对抗，但是物业服务人收取的物业费严重不足，会直接导致物业服务水平下降、业主生活质量下降、房屋价值贬损等后果，这实际上损害的是全体业主的共同利益。因此在拒交物业费问题上，建议业主还是综合考量。对物业服务人的违约行为，业主应通过追究物业服务人违约责任、解聘更换物业服务人等方式维护自身合法权益。

3、专项维修资金由物业服务人代收，但不是物业费，而是业主所有的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用，且不得挪作他用。