宅基地如何合法继承、转让、赠与？吃亏了别说没告诉你！

导语：近期，很多网友咨询关于农村宅基地转让、赠与、继承等事项，为了方便大家了解，本人进行了较为完整的梳理，需要的请收藏。

一、澄清一个错误的认识

《土地管理法》第九条规定：

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

换句话说，农村宅基地、承包地等土地所有权归村集体，所以，农村宅基地是不可转让、赠与和继承。

农村宅基地分为宅基地使用权和地上房屋所有权两部分权利。

而我们通常所说的农村宅基地转让、赠与和继承，确切是指宅基地上房屋的转让、赠与和继承。

又因“地随人走”“房地一体”，宅基地的使用权随着房子转让、赠与和继承而继承人、受让人、受赠人合法使用宅基地。

如果是本集体经济组织成员继承、受让、受赠房子之后，可以对房子进行拆除重建。但是对于非集体经济组织成员来讲，则不能拆倒房子重建，其宅基地使用权随房子的灭失而随之消失，宅基地要被村集体收回。

二、宅基地继承

宅基地上房屋继承遵从《中华人民共和国民法典》关于继承相关规定，在此就不累述。

1.宅基地继承过户基本流程：

（1）到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；

（2）到所在地公证处办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。

2.需要提交的材料有：

（1）被继承人死亡证明；

（2）办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；

（3）户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；

（4）办理房产证过户手续需要继承人的身份证件；

（5）有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱。

（6）办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

3.申请人应当向登记机构提交下列文件：

房地产登记申请书、身份证明、房屋权权证书、宅基地使用权证明或者集体建设用地使用权证明、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书或契税完税凭证。

三、宅基地转让、赠与

1.宅基地转让、赠与条件

（1）宅基地和房屋取得合法。建房取得了宅基地使用权证，并办理了相关的用地和规划审批手续；

（2）转让人、赠与人有长期稳定的居住场所；

（3）经过村集体同意。转让、赠与需要征得所在村集体经济组织或村民委员会的同意，不能双方私下转让、赠与；

（4）在村集体内部转让、赠与。只可以在村集体内部进行流转，不得向外村村民和城市居民转让、赠与；

（5）符合“一户一宅”原则。不能转让、赠与给在村内已有一处宅基地的农户。只能转让给在村内立了户，但没有分配到宅基地或者原来宅基地面积没有超出标准的农户。

2.农村宅基地转让、赠与的除外条件

宅基地使用权不得单独转让、赠与，必须和住房一起转让、赠与。

下列转让、赠与应认定无效：

（1）城镇居民购买、受赠；

（2）法人或其他组织购买、受赠；

（3）转让、赠与未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让、赠与；

（5）受让人、受赠人已有住房，不符合宅基地分配条件。

四、宅基地继承、转让和赠与确权登记

1.非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

2.1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

3.经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

4.对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

家人们，如果对宅基地继承、转让和赠与有什么还不清楚的，可以留言。