《物业直通车》每周三上午9:30-10:00

在日照交通生活广播播出

这是由日照广播电视台和

日照市物业管理协会联合推出的节目

今天，为大家带来

《物业直通车》往期内容知识问答(二)

快来看看吧~

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一：物业公司的权利义务有哪些呢？

物业公司的权利义务可以这样归纳一下，权利：

①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

②依照物业服务合同和管理办法对物业项目公共区域实施管理；

③依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；

④有权制止违反规章制度的行为；涉及违反法律法规的，要向主管部门汇报。现在咱们政府也是执法进小区，住建局也要求对应执法部门责任人，在各个小区宣传栏有公开公示。例如：住建部门、价格、市场监管、行政执法、生态环境、消防、派出所、街道、社区等都有职责、负责人以及电话公示，可以更好的服务业主。

⑤有权要求业主委员会协助管理；

⑥有权选聘专营公司（如保洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；

⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我们现在谈的物管大都停留在为业主服务的层面上，真正的物管应该还更进一步，在物业保值增值上下功夫。这是个大课题哈，为什么有的物业项目十几年了还是观感好、漂亮整洁、大型设备保养得当、绿化园区郁郁葱葱，环境好。除了地域优势，好的物业管理得当，保值增值很重要，现在越来越多的业主意识到这一点了，毕竟公共设施设备维修的话，花的是维修资金，都是业主自己的钱嘛。

二：物业公司的职责有哪些，物业企业在物业活动中必须履行的义务都有哪些？

物业管理企业的义务主要有：①履行物业服务合同，依法经营；包括按合同约定的标准做好业主报事报修服务、公共区域的环境绿化、保洁卫生、公共设施设备维护保养，以及公共秩序的维护等方面。其他服务我们感官上能看得到，但是耗成本较高的还是公共设施设备的保养运行，因为大多数公共设备都在地下或楼顶、或者隐蔽的位置，所以很多业主看不到。例如无负压泵房、消防泵房、消防风机房、高位水箱、电梯机房、高低压配电室、排污设备、化粪池等等。现在也有很多物业企业组织业主开放日活动，就是让咱们业主走进平时我们接触不到的地方，让业主们看到保障社区安全运行的这些设备。②接受业主委员会和全体业主的监督；③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

三：所以说，物业工作中，还是有很多我们平时看不到了解不到的地方，这就需要物业企业通过各种宣传渠道和宣传方式，积极与业主沟通，据了解，现在很多物业公司通过微信群、APP，线上线下结合，推广一些社区活动，很受业主欢迎。但是锦上添花要有、分内之事也要做，我们日常居家也会遇到一些琐碎的小事，但却很影响我们的生活，举个例子，家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，遇到这些问题，作为业主应该怎么办呢？

这些分户以内的业主专有部分，已出质保期的，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。现在咱们很多物业企业都就业主自有部分实施有偿维修，越来越专业化、规范化，这是好事，当然也有些物业小区物业公司帮忙维修一下，所以这里业主需要界定责任，这些事其实是业主自己的事，物业公司真的是在帮忙，不是物业费包含的范畴。

四：日常的物业费所包含了哪些内容？

物业费包含的内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。

五：前面说，业主专有部分的维修是业主自己的事，如果业主家出现跑冒滴漏这些维修事项，一定会非常着急，正确的处理流程应该是怎样的？

业主有事，首先向物业报事报修，物业公司专业人员查看解析问题，无论是谁造成的损坏或侵害，物业要第一时间帮助业主止损。比如说，卫生间突然出现顶棚漏水的情况，无论是因为楼上邻居卫生间漏水，还是公共管道漏水，物业公司都要第一时间，帮助关掉关联阀门，帮助排水，防止损失加重。但是在原因不清的前提下，若是把责任转给物业公司或者邻居，都是不对的。这件事情的流程呢，应该是，报修，物业专业人员进行判断，找出原因：出现以下情形，一、因使用人使用不当造成的维修，由相关业主或使用人出资维修；二、因工程质量原因需进行维修，保修期以内，由建设单位出资维修；保修期以外，属业主专有部分的，由业主出资维修，属于公共部分的，由物业公司拿出维修方案进行维修，达到条件的可申请公共维修资金。

五、关于保修期，是怎样界定的？

根据国家有关规定，在正常使用下，房屋最低建筑工程的保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为五年；供热供暖系统为两个采暖期；园区道路、住宅外墙、单元门厅、楼宇门、公共楼梯、消防设备、电梯、给排水管道等公共设施设备按合同约定质保期均为两年。房屋主体，承重结构，永久。

六、依照物业管理合同和有关规定收取物业服务费用；那么物业公司收取物业费都有哪些措施。

随着信息化智能化发展，物业费缴费途径非常便捷，基本都可以实现线上缴纳。很多物业公司有自己的APP，或者微信、支付宝缴费渠道，非常便捷。当然各物业企业也都支持线下收取，因为还有一部分人不习惯线上缴费的方式。现在各地市政策也非常人性化，比如山东省物业管理条例，在前期物业管理中，物业交付后，空置6个月以上的，业主提出申请经双方确认满六个月不入住可按60%收取物业费，地下车位免收物业费，这都是很惠民的政策。

七、如果物业公司断水断电催缴物业费，这种行为业主如何处理？

物业公司的这种行为是违法的，日照市已有明确要求，在日照市物业管理条例中规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。如果出现这种情况，物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。主管部门也会将物业企业的违法行为记入物业企业信用档案。这种捆绑收费的行为，即使一时达到了目的，但是物业公司也永远失去了业主的信任，这对物业企业来说，得不偿失。美好生活是每位公民新时代的需求，是社会主义核心价值观的一项重要内容，每位公民、每个企业都应当去践行，去维护。

八：现在《民法典》也有相关的规定。

民法典规定 业主应当按照约定向物业服务人员支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业服务不同于普通消费，它是公共性服务，不能为了某个人不交费就不管理了。因此有些业主以这种原因拒交物业费却享受物业服务是不对的。物业费是一个物业企业赖以生存的根本，物业企业健康良性循环才能更好地保障物业服务。而物业企业作为服务型产业，物业的收费率某种程度上反映了业主的满意度，业主不缴费，说明了业主有不满意的地方，应积极的与业主沟通，开恳谈会，了解实际困难，帮助解决问题。如恶意欠费，物业公司可以走法律流程提起诉讼，但不应该捆绑收费。

例如指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路、堵塞消防通道等等，这些事政府主管部门：住建局、街道社区、辖区行政执法、公安部门、消防部门等等，都以执法进社区的形式，帮助业主协调处理。这些事情，有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

十：业主和物业公司有关物业管理服务权利义务的依据就是物业服务合同，合同以内的内容，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司也没有责任必须要做到的。

其实，要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对全体业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。