ivan constantinovich aivazovsky，storm
文/金融事业部
“知道前几年为啥大家都把钱投到地产不？”
雷爷在上海的小宅子坐落得极偏，景色却好，这种夏天坐在树荫下品茶时享受到的清爽是空调所不能比拟的，而且据说当年购买时行情不到百万，现在只能买个厕所。
“赚钱呗！”老邪漫不经心地答应着，一边透过树荫去看那炽烈的阳光，“其实利润高就高在杠杆上，从拿地到销售都不占用自己一分钱，拿着全社会的钱去赚钱；而有意思的是，地产这个行业的产品大多又是刚需属性极强，销售回款有保障，所以大伙都跟着去分一杯羹了。”
“那为啥这两年地产基金又总是爆掉呢？”雷爷老神在在地双手环着肚皮，悠哉地问道。
“政府管控和经济下行，”老邪觉得雷爷如果再晒黑一点，他就有种在雷爷脑门上贴个月牙的冲动，“一方面老天爷双管齐下，既控制了买卖又不让你借钱；另一方面前几年房子卖得也够多了，无论自住还是投资都该缓口气了。”
“当然，大型房企在一二线城市的优质住宅，还是很有市场的，他们自己钱袋子也鼓，这种形势下他们房子不愁卖，自己撑得住，自然没问题。”
“如果开发商自己实力没那么强，地段又一般，借钱没处借，房子卖不掉，那以前借的钱到期了怎么办？违约，然后，”老邪比划着，“bang，爆掉了！”
“所以现在人们都在说，地产基金，灰飞烟灭。”雷爷似笑非笑。
你出钱来我盖楼，卖了大家齐分钱——地产基金的实质
“说说吧，”雷爷把自己屁股下的躺椅连同屁股一起往树荫底下挪了挪，“这么多年你一直在地产基金和开发商中间混迹，有啥想法？”
“想法？”老邪看着被雷爷抢走的那一片树荫，恋恋不舍，“地产基金就是投资于地产项目的基金，有啥好说？不过在国内什么基本概念都变了味。做地产用自己的钱越少越好，借钱的利率自然越便宜越好，哪里钱最便宜？银行！”
“所以，原本最正确的操作模式，就是成立地产基金，让银行投资。但是银行的规定特别严，只能投432——呃，就是已经开发建设得比较成熟的项目了，而且对于借款人的硬性要求也比较强，不是央企或者前二三十强的那么公司想都别想。”
“借不到银行的钱，就去找信托借呗，但信托的要求也比银行低不了多少，而且，银行和信托投资的地产基金，面对客户时的名称都是银行自营理财和信托计划。”老邪终于发现蹲着的姿势可以把自己完全地藏在树荫下，“所以咱们现在说的面对老百姓投资者的地产基金，基本指的就是以地产项目为投向的契约型基金和合伙型基金。”
“契约型基金应该涵盖了市面上绝大多数地产基金了，一般是通过投资项目公司股权的方式把钱用到这个地产项目的开发建设里去；实际的意义就是，这个地产项目的建设，开发公司出钱了，投资人也出钱了；等到合同约定的基金到期日了，大家按当时基金合同的约定分钱，拿走自己的本金还会多一分利润，这就是投资收益。好了，地产基金就这个意思。”老邪说得意兴阑珊。
“对了，这个还给投资人的钱，要么是项目建成了卖房子的钱，或者这个开发商借到更便宜的钱了，就提前把投资人的钱还掉了，”老邪从地上的树枝中捡起一根，在地上胡乱划拉着，“用合同的话说，这就叫基金退出。”
“当年从业时，我坚持以地产基金为主要从业方向，是因为我认定，地产类除了开发商的偿债能力，作为底层资产的房产也可以单独拉出来盘活作为还款来源，这是其他种类业务没有的优势。当然，这个是有前提的，就是宏观上地产行业是要被看好的，微观上投资的项目对于当地市场来说是刚需，不愁卖。”
“当然，现在的整个经济形势都不看好地产，地产基金的生存空间大不如前，市面上也经常有新闻说地产基金暴雷，但就此说地产基金灰飞烟灭，那是夸张了不少。任何种类的产品，都有好有坏。大浪淘沙，经济周期的轮转总会让一些高风险产品现形，也会有优质的投资产品经受住时间的考验。”
“差点忘了说了，至于另外一种合伙型基金，我个人觉得，就是扯淡。”老邪丢开了一直划拉的树枝，“我始终坚持，合伙型基金只适用于企业组织形式，拿来给投资人，就是忽悠。”
投资地产基金看这三点；另外，避开合伙型！
“那按你的想法，如果现在想投地产基金，该咋选啊？”雷爷笑眯眯地问。
“一看项目，二看开发商，三看风控啊。”老邪始终认为雷爷是只老狐狸，明明自己什么都知道，非得要别人说出来，于是他用最简练的语言做了概括。
他转眼看到雷爷正在脱自己的老布鞋，立马捂头道，“还有补充。”
“投资地产基金实质就是投资具体的项目开发建设啊，首先肯定是看这个地产项目在哪个城市的什么位置，这个项目是什么业态。业态首选住宅，因为住宅在市场中的流通方式是以买卖为主，而商业、厂房都是以出租为主。地产基金的期限一般都是在两年以内，当然是靠卖掉房子来赚钱退出最靠谱啦。靠租金？那你得等多少年啊。”
“城市区位这个大家都知道啊，跟买房一样，每个城市都是以中心位置和热点区域为宜；从城市来说一线最佳，二三线一定要看环长三角和珠三角的中心城市，不是环一线的三线还有四线的项目必须谨慎！棚改热点已经过去了，三四线和偏远城市一定要避开！”
“开发商这个，就是你投资的公司实力一定要强，这个很好判断，每年中房协和克尔瑞都会有房地产开发的百强排名，这个排名的前三十基本都没问题，不过里面有些网红，就是那些短期内疯狂融资疯狂扩张的还是避开点。排名靠后的么，看靠多后了，到100名左右的，那就甭投了，太悬。今年100名附近出现违约的已经好几家了。”
“看风控，一个是这只基金对项目的控制程度有多高，地产基金跟银行理财和信托计划不同，有抵押的不多，一般是通过期间管理，这个在基金的产品说明书上会写得很清楚，一般就是：基金管理人对于项目的股权占了多少质押了多少，基金管理人会派员工去开发企业做董事监事啊，管理对方的印章、证件和钱啊，监督基金的钱是不是用来造房子，督促房屋建造的进度啊，监督销售去化的速度啊，总之这些措施越多越好。”
“如果说项目和城市是地产基金的内容，那么风控就是地产基金的骨骼。风控措施越完善，骨骼越结实；不然，内容再充实，没有骨骼那就是软趴趴的一坨，出现违约的可能性极大！我就见过不少拿一线城市的核心地段的商业体来做包装的所谓地产基金，单看项目那真是亮堂，但是风控措施一点都没有。为什么没有？就是控制不了！管理人都控制不了的项目，谁跟投？家里有矿都撑不住！”
“另一个风控就有点意思了，是投资人对基金公司和基金产品的审查。咋看呢，去中国证券投资基金业协会的网站，在信息公示那一栏，搜下面三点：
一是这家基金公司有没有备案；
二是这只基金产品有没有备案，
三是公司的法定代表人、总经理和风险控制部门的负责人是否确定有基金从业履历和从业资格。
这三点看过了，至少证明这只基金和这个管理人是正规的。如果这三点都做不到，那可以毫不客气地说，就是骗子！”
“我刚才为啥说合伙型基金就是忽悠？因为从基金管理人的角度，往往是契约型基金无法通过备案了，才会选择走合伙型基金这个形式。合伙型基金是干嘛的？其实就是两个人合伙干企业！投资者投个钱，变成跟你合伙做生意了？净想美事！”
老邪刚说完，脑门就挨了一鞋底。
“鞋子给我捡回来！”雷爷哼道。“说的像模像样，但你觉得能做到这点的投资人有几个？你自己想法子，去给他们看看！事前帮人家看仔细咯，别再让人家事后到处维权！”
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