盖房子需要什么证？办不下来可以直接盖房子吗？

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我国实行严格的土地用途管制，房屋建设是需要办理一系列的证件,只有这样所建房屋才能成为合法合规的房屋。

因此，不管是个人还是企业，不管是在国有土地上建设还是在集体土地上建设，最先要取得的是规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》，在城市、镇规划区内进行建设的，需要向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》；在乡、村庄规划区进行建设的由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发《乡村建设规划许可证》。

此外，如果建设项目会占用到农用地，一定要按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理农用地转用审批手续后，才能取得规划许可证。值得注意的是，目前在乡、村庄规划区内使用原有宅基地建设农村村民住宅并没有明确的规定，具体的规划管理办法是由省、自治区、直辖市制定，但各地都存在差异。

拿到规划许可证后，下一步才是办理用地审批手续，缴纳土地出让金，取得《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。虽然很多建设者会在取得规划许可证之前，由于各种原因已经持有了土地证，但是按照正常的手续，土地使用证应当是在获得规划许可证的基础上取得，所以即使手持土地证，没有规划证的话，建设的房屋也不是完全合规合法的。

以上两证是所有个人或单位的建设都需要的证件，下面的证件则要视情况办理。

《建设工程规划许可证》是在城市、镇规划区内进行建设需要办理的证件，在乡、村庄规划区内建设并不需要。建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理同样的，由市建委《建筑工程施工许可证》也不是所有的建设都需要办理，如果是在农村建设的300平米以下或投资额在30万元以下的房屋，那么就不用办理。《商品房预售许可证》是只有需要出售的商品房才需要向市住房和城乡规划建设局申请办理。

上述这些证件的办理手续繁杂，时间漫长，很多个人和企业在建房之初因为各种缘由，建房手续证件并没有办理完全。有时候因为领导一句话，没有手续就开工，有时候是因为主管部门声称以罚代办，只拿到了一纸收据。在房屋建设完成之后，有的人一直在尝试补办手续，有的人则拿着一些似是而非的文件不再办理完整手续。可能在很长一段时间内， 因为当地的惯例或者默契，即使房屋没有齐全的手续也不会发生问题。

然而，在面临征收、规划变更、房屋质量等情况时，房屋没有证件或手续不全却成了政府相关部门责令拆除的最好的理由。

虽然在遇到这种情况时，当事人可以通过各种行政程序来主张权利，房屋不一定会被认定为违法建筑而拆除，但是主张权利所消耗的时间、精力和金钱都是巨大的，努力到仍然最后得不偿失。所以从一开始就完善手续，踏踏实实地把证件握在手里，才是更好的策略。