购房后承诺无法兑现，律师精准剖析法律关系，助当事人要回定金

承办律师 江苏道多律师事务所律师 詹旭芹

【导读】 甲公司委托乙公司销售商铺，与丙签订了合同。乙公司员工丁又承诺办理按揭，寻找租客等，后甲公司不认可。律师认为，丁的代理行为对乙公司有效，甲、乙公司系委托代理关系，甲公司拒绝认可该承诺致合同基础不复存在，丙可解除合同。后经法院调解，丙要回定金。

【成功案例入选理由】 法律基础扎实，诉讼技巧运用得当，干净利索的杜绝对方试图缠诉的机会，依法有效的维护当事人的合法利益。

【基本案情】 甲公司在A市开发了一处商用楼盘，并委托乙公司对外销售。

AAAA年AA月AA日，丙和乙公司签订了书面《认购单》，《认购单》主要内容如下：

1、丙订购房号为AA路AAX号AA室，定购总价NN万元，定金MM万元整（今日实付PP万元）；

2、丙应于BBBB年BB月BB日前，携带本《认购单》、不低于房屋签约总金额50%的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关材料至乙公司签订商品房预/现售合同；

《认购单》甲公司未签字盖章。《认购单》上丙在订购人处签字，乙公司销售经理丁在销售顾问和销售经理处签字。乙公司销售经理丁承诺乙公司会帮助丙寻找租客，并在《认购单》空白处书写备注：①在客户付首付款之前帮其找好租客，租金为AA万元－BB万元每年。②客户在征信良好的情况下，可以办理银行按揭。③若以上两点不能满足，客户可申请退还定金，不继续购买。

CCCC年CC月CC日，在丙和乙公司签订正式《商品房预售合同》前，丙和乙公司针对《认购单》中乙公司销售经理丁书写的备注事项，又签订了一份《协议》。《协议》约定：

1、在丙信用良好的情况下，保证按揭贷款顺利通过，否则乙公司一周内退还丙已缴纳款项。

2、按揭贷款下款后一个星期内，乙公司保证租客支付丙半年租金CC万元，用于交税及办理房产证。取得房产证后，乙公司督促租客在一周内支付另外半年租金。

3、若按揭贷款下款后，租客不再租赁，乙公司须支付丙DD元每月租金，用于补偿丙空置期损失，直到找到租客为止。

《协议》由丁签字。丙要求加盖乙公司公章，丁表示管理公司公章的工作人员不在单位，后期补盖公章后会将《协议》交还丙。丙同意后，便于当日通过乙公司和甲公司签署了《现售合同》并向甲公司支付了MM万元定金，甲公司向丙出具了加盖甲公司印章的收款收据。

《现售合同》签订后，乙公司迟迟没有将加盖乙公司印章的《协议》给丙，丙多次讨要无果，无奈之下，丙联系甲公司，甲公司也迟迟未给予任何回复。

丙向我们律师咨询如何维护自己的合法权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，纵观与本案有关的事实，甲公司委托乙公司对外销售该商用楼盘，应该是完全可以依法得到认定的事实。依据丙通过乙公司和甲公司之间发生的一系列合同行为，丙和甲公司之间彼此的合同权利和义务，基本还是明确的。因此，丙只要通过各种形式将丙和甲公司之间彼此的合同权利和义务，进行必要的锁定，即使乙公司迟迟没有将加盖乙公司印章的《协议》给丙，但是，丙的合同权利还是能够得到法律保护的。因此，丙向我们咨询如何维护自己的合法权益的问题，我们需要根据丙具体的法律需求，才能作出有效的回答。

具体接待丙的詹旭芹律师仔细询问了丙具体的想法，是想要继续履行《现售合同》，还是想要解除《现售合同》。丙表示，如果甲公司和乙公司认可并能履行其在《协议》中的承诺，那么，丙愿意继续履行《现售合同》。如果甲公司和乙公司不认可或者不愿意履行《协议》中的承诺，那么丙也不愿意继续履行《现售合同》。

了解了丙的具体想法之后，詹旭芹律师认为，丙的想法是合法且通情达理的。丙向我们律师咨询如何维护自己的合法权益的本意，应该是对甲公司和乙公司能否认可以及能否履行其在《协议》中的承诺有所怀疑，因此，丙希望在落实了这个问题以后，能够将自己的合法权益置于法律的保护之下。

为此，詹旭芹律师陪同丙一起前往甲公司办公室。甲公司工作人员听取了丙对本案案情的陈述，查看了与本案有关的相关合同和文书以后，对丙表示，乙公司销售经理丁在前述《认购单》和《协议》上所作出的承诺，甲公司并不知晓，乙公司未向甲公司告知其在《认购单》和《协议》上所作承诺事项，因此，乙公司销售经理丁在前述《认购单》和《协议》上所作出的承诺，甲公司不能兑现。丙向甲公司提出解除相关合同的要求，甲公司明确表示不能同意。于是，丙委托詹旭芹律师向法院起诉，要求解除与甲公司签订的相关合同并要求甲公司双倍返还定金。

詹旭芹律师认为：1、前述《认购单》以及《协议》记载的内容，应该是丙通过乙公司和甲公司签订《现售合同》的基础。如果此基础丧失，《现售合同》的签订是违背合同意思自治原则。丙据此要求和甲公司解除相关合同，应该是可以得到法律支持的。2、因为，虽然法律规定了“定金双倍返还”的原则，但是“当事人在法律允许范围内的约定高于法定”这也是法律的基本原则。据此原则，在《认购单》③约定“若以上两点不能满足，客户可申请退还定金，不继续购买”的情况下，丙要求甲公司返还定金是可以得到法律支持的，但要求甲公司双倍返还定金能否得到法律的支持，是有待商榷的。3、因为纵观与本案有关的事实，甲公司委托乙公司对外销售该商用楼盘，应该是完全可以依法得到认定的事实，所以，为了便于法院查明涉案事实，我们可以将乙公司和甲公司一起作为本案被告，向法院起诉。

丙认同詹旭芹律师以上的法律分析意见。

本案的审理过程中，①甲公司提供了一份与乙公司签订的《包销合同》，认为自己和乙公司之间存在的是包销关系而非委托代理关系，认为自己不认可乙公司销售经理丁和丙签订的《认购单》手写部分的承诺以及丁在《协议》上所作出承诺，是合法的。主张丙通过乙公司和甲公司签订《现售合同》完全符合有效合同的要件，因此，该《现售合同》是有效的。②乙公司提供了一份乙公司与丙签订的《咨询服务合同》，表示其收取丙的NN万元属于咨询费，并非定金。由于丙已经和甲公司签订了《现售合同》，乙公司的咨询服务义务已完成，所以，丙无权要求乙公司返还该部分费用。

对此，詹旭芹律师反驳：

1、甲公司认为自己和乙公司之间存在的是包销关系而非委托代理关系，将“包销”区别于“委托销售”，这是不值得一驳的狡辩。

2、丙通过乙公司和甲公司签订《现售合同》完全符合有效合同的要件，并不等于该《现售合同》完全体现了诚实信用和合同意思自治原则。

①纵观与本案有关的事实，乙公司的行为，是完全符合表见代理之法律特征的。

②即使我们抛开乙公司的行为是否完全符合表见代理之法律特征的法理争议，认可甲公司主张的“自己不认可乙公司销售经理丁和丙签订的《认购单》手写部分的承诺以及丁在《协议》上所作出承诺”这一观点，乙公司在对丙“包销”甲公司商用楼盘时，作出了自己无权作出的承诺，实施了自己无权实施的行为，这是完全可以依法得到认定的。

因此，乙公司在“包销”甲公司商用楼盘时，通过“做出了自己无权作出的承诺，实施了自己无权实施的行为”，代表甲公司与丙签订的《现售合同》，虽然在形式上完全符合有效合同的要件，但是，该《现售合同》依法应该是可以解除的。

甲公司将“包销”区别于“委托销售”、将合同形式上有效和本质上可以解除混为一谈，纯属无理狡辩，不值一驳。

3、乙公司提供一份乙公司与丙签订的《咨询服务合同》，表示其收取丙的NN万元属于咨询费。对照丙和乙公司签订的《认购单》内容1：“丙订购房号为AA路AAX号AA室，定购总价NN万元，定金MM万元整（今日实付PP万元）”，结合“丙于《协议》签订当日，通过乙公司和甲公司签署《现售合同》并向甲公司支付了MM万元定金，甲公司向丙出具了加盖甲公司印章的收款收据”的事实；参考“NN万元”即等于丙所购房屋价款总价之情形；乙公司认为其为丙提供的咨询服价值与房价相等的NN万元，纯属信口雌黄、胡搅蛮缠。

本案的主审法官非常认同詹旭芹律师的观点。

随后，甲公司又提出：由于甲公司没有授权乙公司对丙作出《认购单》中记载的承诺内容，所以，丙只能针对乙公司提起诉讼，而不能针对甲公司提起诉讼。乙公司则提出：《认购单》中的承诺仅有公司销售经理丁的签字，并没有乙公司加盖公章，所以，丁的承诺只能代表丁本人，该承诺的责任不应由乙公司承担。既然乙公司不应该对丁个人的行为承担责任，所以，不仅乙公司没有法律责任需要承担，而且丁个人承诺之效力，也延及不到甲公司。

对此，詹旭芹律师认为，甲、乙二公司又提出的这些狡辩内容，是依据法律的基本原理即可由法官根据自己的职业素养迅速判明是非的。所以，詹旭芹律师向本案的主审法官提出，对甲、乙二公司又提出的这些狡辩内容不予答辩，而由法官根据法律的相关要求，依法进行判定。

由于詹旭芹律师对甲、乙二公司又提出的这些狡辩内容，采取了“不予答辩，而由法官根据法律的相关要求，依法进行认定”的做法，甲、乙二公司便丧失了无理缠诉的机会。

丙一开始对詹旭芹律师的前述做法表示难以理解，认为詹旭芹律师应该对甲、乙二公司又提出的这些狡辩内容进行针锋相对的反驳。但是，在本案主审法官对甲、乙二公司又提出的这些狡辩内容，直接给予否定以后，丙在意识到詹旭芹律师在此诉讼环节对诉讼技巧有效运用的意义是杜绝甲、乙二公司无理缠诉的机会。

【案件处理结果】 在法院释明本案是非即法律运用原则的基础上，甲公司同意和丙解除《现售合同》并将丙所支付的购房定金返还给丙。本案在法院主持下以调解方式结案。