问诊岛城物业纠纷丨唱票作弊、算错面积……小区业委会选举“选”出一串疑问

半岛全媒体首席记者 陈邵华 郑成海

“小区召开业主大会选举业委会，可投票结束快三个月了，一直没有进展！”11月28日，家住李沧区世园街道玫瑰庭院小区的多位业主反映了他们遇到的难题。据了解，针对投票表决参与人数、参与面积的认定等关键问题，业主与街道办产生分歧，街道办认为因参与面积未达到三分之二导致选举结果无效，但不少业主认为按照小区“家规”，此次选举应认定合法有效。记者对此进行了多方走访调查。

玫瑰庭院小区业主共有700多户

玫瑰庭院小区位于李沧区清溪路，共有700多户业主，主要包括电梯洋房、小高层和联排别墅等户型，开发商为青岛中海房地产开发有限公司。据业主介绍，小区洋房和小高层物业费加电梯费每平方米3元，联排别墅物业费每平方米5元。

谈及小区物业服务问题时，业主徐女士直言，自己于2015年办理了入住手续，刚搬进来不久就发现单元楼门口的对讲门坏了。“当时，联系物业修过一次，但很快又坏了，后来再找物业经理要求修复时，对方找各种理由推脱。”徐女士说。

11月28日，记者在该小区看到，徐女士所住单元入口处防盗门上的对讲系统处于损坏状态，轻轻一拉就打开了大门。“这个门坏了很长时间，谁都可以进来。”徐女士说，之前有邻居反映有人混进小区在墙上作标记，并提醒大家注意防范。

11月28日，记者走访发现，部分外墙成了大花脸

“我家的房子是2017年交付的，交房不久就出现多处漏水、墙皮脱落等问题。2019年，我向物业提出申请维修，外墙保修5年，但直到2020年仍未解决，只好自己找人修缮，总计花了七八万。”业主姜女士说，因房屋漏水导致墙纸被泡、发霉，很多业主都向物业反映过此类问题，“但他们就是不给修，一直拖到超过保修期。”姜女士说，买房时不签订前期物业服务协议，就不给办房产证，当时是卖方市场，不少业主被迫签订。她还表示，很多绿化都是业主自己在维护，物业只干打扫卫生和门卫这两件事。

“很多业主存在私搭乱建行为，但物业人员对这些现象视而不见。”业主王先生介绍，前期物业到现在已经服务十年，据说物业负责人已换到第十任，管理很混乱。”他认为，“物业整体服务水平与收费标准不匹配。”

11月28日，记者走访发现，部分业主存在搭建凉棚等行为

公共收益情况也是业主们关心的话题。“我就看到物业公布过一次，但账户结余是一个负数。”徐女士称，公共收益账单上仅列支了大项支出，并没有注明具体事项，这让徐女士充满了疑问。“我当时就建议列一个详细的清单，但物业工作人员没有理会。”

业主王先生介绍，他从2016年起就开始参与业委会的筹建工作，但由于种种原因一直没能张罗起来。“这已经是第四次筹建业委会了。”业主徐女士说。

据了解，去年夏天，玫瑰庭院小区业主再次发起组建业委会的行动。幸运的是，李沧区世园街道办事处最终批准了成立筹备组的申请，并派出工作人员陈超担任筹备组组长。

“让我们没想到的是，从筹备组成立到选举候选人，接连发生了好几件令人匪夷所思的事情。”徐女士说，根据筹备组公布的方案，第一步先举行线下选举，从报名者中选出9名候选人，接着召开业主大会，从9人中选举7名正式成员。“一共有42位业主报名参选候选人。”

“今年6月，筹备组举行候选人投票选举工作。进入唱票环节时，一共42人、42票，其中一名候选人被念错了6票。”徐女士回忆，在多名业主的坚持下，筹备组对选票进行清点，发现确实唱错了票。此前报名期间，业主们核对报名人员身份时，发现一位报名者和一位筹备组成员的住址一致。“经查，这两人为夫妻关系，我们立即将此事反映给街道办。”

因房屋漏水，业主自行找人修缮。业主供图

8月底，在世园街道办指导下，玫瑰庭院小区召开业主大会，并举行线上、线下投票表决。投票结束后，街道办组织工作人员对此次表决结果进行了统计。9月初，业主们等来了“不通过”的通知。“我们的参与人数超过了三分之二，只是参与面积占比仅差1%。”徐女士说。

11月28日，记者看到，此次投票表决涉及多项议题，包括审议通过小区管理公约、审议通过议事规则、选举产生首届业委会成员等。统计结果显示，前面两项议题的参与人数为485人、占比69.09%，参与面积79585平方米、占比65.26%，同意人数和同意面积占比均超过了95%。上述统计结果还显示，此次投票结果“不通过”。

“对于这个‘1%’，我们认为计算有问题。按照小区选举办法，17位已注册业主也应计算在内，加上他们肯定超过三分之二。”徐女士说。

记者看到，该小区选举办法规定，采用互联网形式，在投票期间已经查阅投票通知或收到投票提醒，但未明示表决意见的，以及采用书面征求意见形式，签收纸质票但未投送的，视为参与表决，单选议题计入已表决多数票，多选议题不计入已表决多数票。记者发现，市住建局印发的业主大会议事规则示范文本中也有类似表述：“未明确约定的，在投票期间已经查阅投票通知或收到投票提醒，但未明示表决意见，以及签收纸质票但未投送的视为参与表决，计入已表决多数票……”

业主徐女士称，小区选举办法规定，收到投票提醒视为参与表决

徐女士称，经过落实，共有17户业主完成了手机注册，但没有被计算在此次参与人员中。“街道办给出的理由是，他们虽然注册了，但没有参与投票。”她称，这17人中有三人是筹备组成员、一人是业委会候选人，本身就是此次业主大会的亲历者，另外还有的人是在投票期间注册的。徐女士表示，一旦注册成功之后，网上投票系统会通过微信和手机短信发送多条通知，也就是小区选举办法中提到的“投票提醒”。在徐女士看来，平台注册是一件很复杂的操作过程，“如果不想参与，谁会费心费力地去注册？”

多位业主称，他们发现，筹备组在统计小区专有面积时，将一处3220平方米的配套幼儿园也列为统计范围。“幼儿园属于开发商所有，属于小区之外的独立场所，有何证据证明属于专有面积？”一位业主问道。

另外，一些业主还认为，此次业主大会召开的时间太短，线上线下投票活动举行得太仓促，直接影响了参与效果。徐女士说，此次业主大会从正式开始到投票表决结束，只有一周的时间，不少业主尚未弄清楚此事，活动就草草结束了。

小区业主大会投票结果显示“不通过”

11月9日，针对玫瑰庭院小区多位业主反映的相关问题，李沧区世园街道办事处于作出书面回复。

关于计票问题，街道办称，筹备组于6月17日组织40余位报名业主进行互相推荐。唱票结束后，有业主对结果提出异议。6月20日，筹备组通过电话通知报名业主参加重新唱票，发现唱票结果确与第一次唱票结果有差异。最终公示的候选人名单以第二次唱票结果为准。针对筹备组2名人员在唱票过程中出现的严重工作失职问题，经筹备组研究决定，免去2人的筹备组成员资格。

玫瑰庭院小区一角

对于一户两人分别参加筹备组和参选业委会候选人问题，街道办称，该业主报名业委会候选人时，筹备组对其提供的材料进行了审核，但未考虑到一户家庭两位业主报名的情况，且那名筹备组成员也未提及其妻子报名参与的情况，故未将其与筹备组业主代表的情况进行核对，导致该业主也参与了业委会候选人互推投票。

关于业主大会召开时间问题，街道办称，考虑到线下投票为线上投票的补充形式，参与业主较少，加之应小区部分业主要求线下投票，筹备组组长全程参与，且线下投票结果需在线上投票截止时间前录入投票系统，综合考虑时间、人员等因素，筹备组确定了业主大会召开时间。考虑到刚开始时的关注度和参与度最高，故投票第一天选在了周日，以方便平日上班的业主参与线下投票。会议通知已在业主大会召开前17天在物业管理区域内进行了公示，且公示期间没有业主提出异议。

徐女士展示李沧区世园街道办事处的书面回复

街道办还称，根据相关通知可知，市住建局下发的议事规则范本和小区业委会选举办法中提到的“投票提醒”并非为业主理解的手机短信，而是通过官方微信公众号送达的投票提醒。经咨询了解到，目前平台只将在投票期间通过官方微信公众号查阅投票通知的业主计入参与度，而未将未通过微信公众号查阅投票通知但收到手机短信的业主计入参与度。街道又针对参与度问题咨询了行业专家，专家解释，是否计入参与，不能简单抠字眼，更应看业主的知情权是否得到保障，若业主已查阅议题知晓了会议内容，知情权得到了保障，则可以视为参与；若业主只收到了会议通知但未查阅议题不知晓会议具体内容，知情权未得到保障，则不宜视为参与。

针对业主提出的“专有面积有误”问题，经街道逐一核对，发现其中8号楼1单元102、8号楼2单元102、8号楼3单元102等3户房屋与实际情况不符，疑似与已经设置成共有房屋的物业用房等3户房屋存在重复。针对相关问题，街道正在进行求证，目前尚无明确结果。“该问题与同一户家庭两名业主同时报名参与筹备组和业委会问题的出现，反映出筹备组在工作开展过程中确实有需进一步完善的地方，街道办事处代表作为筹备组组长，更需吸取教训，总结经验，在接下来的工作中严谨细致、举一反三，更好推动业委会成立工作开展。”

小区可见多处此类建筑

11月30日，记者致电筹备组组长陈超，他称，“这个事我不清楚，也不方便回复，因为街道其他部门在处理这个事。”12月1日下午，记者再次致电世园街道办，负责宣传的史女士确认了上述书面回复。针对投票问题，虽然人数超过了，但面积没超过三分之二的规定，所以愿意成立业委会的业主就要求街道认定这个面积，不愿成立业委会的就以面积没有达到三分之二为由要求不能认定。对于街道是否对业主提供投票指导及“参与”行为的认定，以及筹备组成员唱票环节“作弊”等问题，史女士表示，该科室不具体负责这项业务，“如果您有时间的话，可到街道来一趟，让相关科室给您解释。”

“公共收益每个季度都在公示栏公示，是业主不过来看，所以觉得我们没有公示。”11月30日，针对小区业主反映的问题，青岛美联物业公司一位工作人员这样回应。

对于门禁损坏的问题，该工作人员表示，玫瑰庭院是个封闭小区，“安保做得挺到位，有人来小区探亲，保安都会跟业主落实，然后才能让进。”她表示，门禁损坏时已经过了质保期，这段时间已经启动跟街道和相关部门协商走维修基金维修的程序。“10月1日之前就开始陆陆续续地修了，有的可能是因为配件配不上主机的问题，暂时没有修好。这些修不了的，物业已经准备启动维修基金进行修缮。“公共区域的墙体防水等，都要一起申请。”该工作人员表示，很多门之前修过，但是也存在恶意破坏的问题。

对于小区的私搭乱建问题，她表示，物业只是个服务公司，违建牵扯到执法部门，物业公司爱莫能助。“我们发现违建，都会时第一时间上报。”但对于违建存在多年的问题，她表示，城管都干涉不了，物业公司没有执法权，也是干涉不了，“之前都是只能上报”。

11月28日，记者走访发现，小区部分楼座外墙成了“花脸”

对于小区业主反映的墙皮渗水、脱落等问题，该工作人员表示，跟地产商协商过，因为已过了质保期，只能自己想办法，今年申请的维修基金就把这些项目核算在内。“申请维修基金的流程已经经过了相关部门。”该工作人员表示，物业起初打算先启动7号楼和10号楼两个高层的维修工作，但因为有业主没有办理房产证，导致未能通过审批。

针对业主反映物业服务水平和物业费不匹配的问题，该工作人员表示，当时买房子的时候，物业费就已经是这个价格。她表示，很多业主所谓的不匹配是因为他们家可能是存在的问题没有得到解决。“我们也想解决问题，也曾约谈过好多业主，但他们就是拒绝沟通。”

提到姜女士反映因墙体渗水导致自费修缮的问题时，该工作人员表示，如果过了五年质保期，物业肯定是不能服务的。“过了质保期，开发商那边都找不到人维修了，作为物业公司，我们可以跟开发商那边协商，但协商后给我们的回复是，如果过了质保期，我们这边也是不服务的。”她说。

小区配套幼儿园被算入专有面积

对于小区召开业主大会过程中因电子投票产生的分歧，北京浩天（青岛）律师事务所邹律师认为，“玫瑰庭院小区组建业委会的焦点问题是关于票数的认定。计算投票面积时，前期制定的投票规则和投票后街道办给出的答复有一定的出入。”

小区院墙受损。业主供图

邹律师认为，街道办的职能是去帮助小区成立业委会，法律上也赋予了街道办在业委会选举过程中的组织和监督功能。“从职责出发，街道办应秉公执法协助业委会完成组建事宜。如果业主反映情况属实，问题就出在个别筹备组成员身上，筹备组的职责是什么？就是筹备组织这个业主大会，业主大会的所有议题都是筹备组起草的，筹备组的成员对此肯定是知晓的，计算投票面积时，筹备组成员应当全部划定参与。如果参与之后不投票，那就视为未投票，但面积也要算在里面。”

“身为筹备组成员，如果不投票本身就是错误行为，你可以投反对票也可以弃权，既然加入到筹备组中，不投票其目的就是搅黄这次业主大会，其出发点就是不对的。”在邹律师看来，如果业主反映情况属实，个别筹备组成员已经违背了参与筹备组的初衷。他认为，“针对这种现象，应明确作出约定，进入筹备组就必须参与投票。”

对于小区配套幼儿园是否属于专有面积的问题，邹律师说，很多配套幼儿园不参与小区的物业管理，也不交物业费。他认为，不妨探究一下幼儿园的产权归属问题，如果属于开发商，那肯定是要交费的，就应该算到面积里面，如果不接受，就没投票权利，就不应该核算在面积之内。他说，要确定产权问题，就应该去确定其是否支付了物业费。“如果不接受物业管理不缴物业费，还想去参与投票，那就不合理了。”

一处单元防盗门已损坏