购买保障性住房遇卖方拒缴收益金，无法交易过户，买方如何维权？

承办律师 江苏道多律师事务所律师 邓超

【成功案例入选理由】 法理清晰，系统驳斥对方当事人的狡辩，依法维护我方当事人的合法权益。

【基本案情】 甲与乙签订《房地产买卖定金合同》。合同约定：1、乙将位于本市的XX室房屋出售给甲，房价为YY万元；2、甲应在20XX年XX月XX日前付给乙定金XX万元；合同生效后60日内，乙应当与甲签署正式购房契约并共同向房管部门申请办理房屋转移登记；3、甲承担交易过程中的所有税费。

合同签订后，甲按照合同约定向乙支付了定金XX万元。因乙出售的是保障性住房，根据有关规定，此类房屋上市交易前，需在房改部门办理相关手续，方可上市交易。由于乙名下有多套房屋，乙在当初购得该房屋时，存在违规获得购房资格之情形，房改部门要求乙缴纳房屋收益金后，方可将此房上市交易并办理房屋产权过户手续。因房屋收益金数额较高，乙迟迟不愿缴纳。合同约定履行期限届满后，经甲多次合理催告，乙仍拒不缴纳房屋收益金。甲、乙双方签订的《房地产买卖定金合同》无法正常履行。

甲委托我们的律师向法院起诉，要求乙返还定金XX万元。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，根据有关规定，保障性住房上市交易前，需前往房改部门缴纳房屋收益金，这是此类房屋交易不可逾越的一个法定程序。一般性理解，缴纳房屋收益金的义务应该由房屋出售方承担。但是，作为国家应该收取的一项税费，国家更关注的核心是此项税费能否征收到位。因此，在实践中，如果由买方缴纳此税费，或由买卖双方共同分担此税费，国家也不严格禁止。这样，就出现了一个问题，即此项费用并非法定绝对要由房屋出卖方承担，由买方缴纳此费用，或由买卖双方共同分担之情形也是可能会存在的。这样，在此类纠纷的产生原因方面，一般就会有以下几种情况：

第一，买卖双方根本不知道此项规定的存在，所以，在签订交易此类房屋的买卖合同时，双方根本没意识到会出现这个问题。

第二，有一方明知此问题的存在，但是，明知方故意向另一方隐瞒。即在明知方是出卖方时，出卖方故意向买方隐瞒这个问题；或明知方为买方时，买方轻信此项费用是法定绝对要由房屋出卖方承担的，所以，未考虑到出卖方一旦不承担此费用，房屋买卖交易即不能完成。

第三，买卖双方均知道此项费用的存在，但是，双方未将此内容约定在合同之中。

对应这些产生此类纠纷的原因，具体的纠纷应该如何根据法律和法理，定位具体的处理方向，是不困难的。但是，本案在事实方面的一大特点，即“合同约定：甲承担交易过程中的所有税费”，提醒我们不能不对本案有更周全的思考和重视。

具体承办本案的邓超律师认为，乙在名下有多套房屋的情况下，能违规获得购房资格，这说明，乙对获得此类房屋的法律要求是非常明白的。虽然我们不能以此武断的认为乙应该知道将来出售此房屋，存在需要向国家缴纳房屋收益金的问题，但是，仅从乙对获得此类房屋的法律要求是非常明白的这一点，我们认定乙做事是一个思考方式比较周全的人，应该是没有什么问题的。因此，如果本案进入诉讼程序，乙是一定会充分利用合同中约定的，甲承担交易过程中的所有税费这一合同内容并据此辩称，房屋收益金是包括在“所有税费”之中，应该由甲承担的。对此，邓超律师认为：

一、缴纳房屋收益金应该由乙承担，甲无需承担此费用。

1、缴纳收益金对应的核心事实是乙不仅违规获得购房资格，而且是实际购得该房屋并出卖该房屋。

2、房屋收益金是发生在房屋交易过户之前的税费，不是“交易过程中的税费”。因此，不能按照合同的约定由甲承担。也就是说，如果乙不承担房屋收益金，该房屋就根本不能上市交易，也就不会存在“甲承担交易过程中的所有税费及乙必须缴纳此费用”的情形。所以，“甲承担交易过程中的所有税费及乙必须缴纳此费用”是以乙履行缴纳完毕房屋收益金为前提的，也就是说，如果乙不履行缴纳完毕房屋收益金的义务，就不可能有后来的“甲承担交易过程中的所有税费”这个问题。

二、乙收取了甲定金XX万元后，不履行缴纳房屋收益金的法定义务，属于阻就合同履行。乙应该向甲返还定金，甚至需要向甲双倍返还定金。

因为，房屋收益金是发生在房屋交易过户之前的税费，缴纳税费是乙能够将此房屋上市交易的前提，所以，缴纳房屋收益金是乙应该在房屋依法交易前，乙应该履行的义务。如果乙出于对此义务在主观上不知道，那么，乙不履行此义务的主观恶意程度是较低的，如果乙对自己应该履行此义务在主观上是知道的，那么，乙在和甲签订该《房地产买卖定金合同》并收取甲的定金时，主观恶意程度就很高了。

因此，在乙不履行此义务的主观恶意程度较低的情况下，乙应该向甲返还定金；在乙主观恶意程度很高的情况下，乙需要向甲双倍返还定金。

事实果然和邓超律师分析的一样，本案庭审过程中，乙果然提出，由于双方签订的《房地产买卖定金合同》约定，甲承担交易过程中的所有税费，所以，房改部门需要缴纳的收益金，应当由甲承担。同时，乙还提出，因为甲、乙双方签订的《房地产买卖定金合同》还约定：“乙净得总房款人民币YY万元”，因此，乙拥有不承担任何费用和税费而只获得人民币YY万元的权利。此条款可以反证，应该向房改部门缴纳的房屋收益金应当由甲承担。

对此，邓超律师以如果乙不承担房屋收益金，该房屋就根本不能上市交易，也就不会存在“甲承担交易过程中的所有税费及乙必须缴纳此费用”的情形为中心，对乙的辩解进行了反驳。同时，邓超律师还强调，在乙履行缴纳完毕房屋收益金的义务，该房屋进入合法交易的程序以后，甲按照合同的约定，承担交易过程中的所有税费，虽然是甲的合同义务，但是甲的此合同义务是在乙履行缴纳完毕房屋收益金的义务以后，房屋进入交易流程中，甲才需要承担的。邓超律师特别提醒主审法官，关注房屋进入交易流程中的起点问题。

本案的主审法官认可邓超律师的观点，认为任何合同义务都是有履行起点的。主审法官宣布休庭，建议甲、乙双方利用休庭的机会，尝试一下能否通过协商处理本案。

【案件处理结果】 通过协商，甲、乙双方达成解除合同的协议，乙当场向甲返还了定金。