婚前购买的不动产离婚后如何分割？

对于中国的很多家庭来说，房子是家里最重要的财产，尤其是80后、90后，为了结婚东拼西凑才攒够了首付款，有的甚至是父母一辈子的积蓄都压在了婚房上，但是在快餐式的时代，我们不得不思考我们的未来，我们的婚姻如何保障，我们万一哪天散伙了，夫妻感情就此破裂了，那么婚前购买的房屋，如何进行分割？要根据婚前所购房屋出资情况认定房屋产权的归属问题，需要区分是否全额出资并在不动产登记行政管理部门做了登记的情况而定。分下面几种情况给大家介绍：

一、购房人婚前已全额出资购买了房屋，并办理了产权登记，登记于购房人自己名下的，房屋产权归属于婚前的购房一方当事人。如果婚前购房人一方已全额出资，但未办理产权登记，在婚后才办理产权登记并取得房屋不动产登记证明的，根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条、以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条之规定，夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产，不会因为夫妻关系的延续而转化为夫妻共同财产，除非当事人对该财产另有约定；同时在司法实践中，对于婚前全款购房，并取得房屋产权且登记在购房人一方名下的，仍认定为夫妻一方的财产，离婚时另一方是无权请求分割的。

二、婚前向银行按揭贷款购房，支付了首付款。 对于婚前按揭贷款购房，支付了首付款，这种情况下会出现三种现象：

首先，即使购房者自己按揭贷款和首付，并把房屋产权归属登记在自己的名下，但是婚后却用夫妻共同财产来还银行的按揭贷款。在这情况下，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条之规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在首付款一方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理”。该条第二款同时也规定，协商不成的情况下，法院可以判决该不动产产权归登记一方，尚未偿还的贷款认定为一方的个人债务，婚后共同还贷的部分及相对应的增值部分，在离婚时按照婚姻法第三十九条第一款之规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

其 次，热恋中的年轻人经常会为了表明一方对另一方的爱意，或者出于别的考虑，例如出资人不具备购房条件等因素，购房人可能会把房屋仅登记在对方名下，这也是演员翟天临在其电视剧《离婚律师》中饰演的孟县与未婚妻文静关于房屋产权归属纠纷的情节。对此法律未作明确规定，在司法实践中大多数是这样处理的，如果是不具备条件的情况下才登记在另一方名下，会按共同共有处理；若没有特殊情形，多数会被认定为以结婚为目的的附条件赠与，按登记方个人财产处理。但各地的司法实践并不统一，例如广东省高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）之（三）“关于夫妻一方以婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”

最后，婚前一人出资购买卖的房屋，登记在双方名下。针对这种情况，司法实践中比较统一，离婚时不考虑出资状况，均认定为为夫妻共同财产，至于是否平分，需要根据各方对家庭的贡献大小、是否有过错，以及根据《婚姻法》第三十九条第一款照顾子女和妇女一方的权益原则来综合考虑。

二、婚前购房，父母有参与出资的情形对于婚前的购房人，大多是刚毕业踏入社会的年轻人，面临谈恋爱、结婚等问题，花费较多。这时可能在购房的问题上父母也会参与进来，可以分三种情况来讨论：第一种是一方父母支付了所购房屋的全部价款，第二种是一方父母仅对首付款进行出资，剩下的由子女自己来负担，还有第三种是双方父母对都所购房屋进行了出资。（一）一方父母支付了所购房屋的全部价款对于这种清形，如果仅登记在出资一方子女的名下，又没有赠与合同明确约定归夫妻双方共同所有的，司法实践中仅认定房屋为夫妻一方婚前个人财产。（二）一方父母仅支付了首付款，房屋登记在出资方名下或者登记在另一方子女名下。1.一方父母支付了房屋的首付款，并登记在出资方子女名下的，离婚时，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条之规定处理该房屋，即先协商；协商不成，法院会把房屋判归登记方所有，由其承担房屋的剩余贷款，对于婚内共同还贷的部分，及相对应的利息和增值部分，由登记方给予另一方补偿。2.一方父母支付了房屋的首付款，登记于夫妻双方的名下。这时应当认定为夫妻共同财产，对共有方式和份额有约定的，依照约定，没有约定的视为等额共有。（三）双方父母都对房屋进行了出资，这时要区分是登记在一方名下还是登记在双方名下。当登记夫妻双方名下时，应当认定为夫妻共同财产，而且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条推定，各自的父母出资仅是对自己子女的个人赠与，不能因为登记在了双方名下，就理解为对双方的赠与，除非赠与合同明确约定是对双方的赠予。当仅登记在一方名下是，这个时候也应当认定为夫妻双方按份共有该房屋，而且应当理解为父母的出资仅是对各自子女的赠与，二不能从形式上理解为双方父母仅对夫妻一方的赠与。写这边文章的初衷不是鼓励年轻人离婚，而是希望年轻人结婚须谨慎，婚姻不是儿戏；但如果真到了不得不分开的时候，离婚时也要尽量减少矛盾纠纷，既然分开了，就好聚好散，不要为了房屋而纠缠不休，而应该放下包袱，各自去寻找彼此的幸福。

贵州大学法律硕士研究生

贵州黔筑律师事务所执业律师团队负责人

中国法学会贵州省经济法学会会员

中华全国律师协会会员

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