离婚律师梁聪律师团队严丽亚
近期团队办理的一起离婚案件中，涉及到夫妻因限购“借用”案外人名义买房的问题。在离婚诉讼中，双方当事人一致要求分割该房产，但被借名人却矢口否认，称夫妻二人只是出借款项给其买房，而非借用其名义买房。后因与案外人对该房产的归属未达成一致意见，法院以该房产涉及离婚当事人之外的第三人为由，并未审查与分割该房产。借由这个案例，本期笔者主要分析“借名买房”会有哪些风险，以及该如何防范风险。
一、司法实践中对借名买房协议效力的认定
1.为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效
观点来源：（2010）二中民终字第19950号，审理法院：北京市第二中级人民法院
裁判要旨：在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。
2.实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的，商品房销售合同有效
观点来源：（2014）浙甬民二终字第559号，审理法院：浙江省宁波市中级人民法院
裁判要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。
3.借名购买经济适用房的，因不符合相关政策、法规应认定无效
观点来源：（2014）三中民终字第01033号，审理法院：北京市第三中级人民法院
裁判要旨：借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋，借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人应返还借名人的实际出资等相关费用。
综上所述，借名买房协议的效力并不能一概而论，其效力如何还要判断到底是违反哪种规定。
二、在借名购房协议有效的情形下，借名人又会面临哪些风险
根据实际案例，笔者总结主要有以下几种情形的风险：
1.亲属之间无书面协议，在房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，借名人出资为借贷或者赠与；
2.被借名人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割；
3.被借名人死亡，房产作为其遗产被继承；
4.被借名人将房产设置抵押权；
5.被借名人因法律问题被法院查封房产；
6.被借名人擅自将房屋出卖；
7.被借名人不配合办理过户。
三、对于上述风险，借名人又该如何防范
借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名人来说，法律风险较大。总结以往的实际案例，笔者认为，在借名买房之前，一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范，具体可从以下几个方面考虑：
1.要清楚所购房屋性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空；
2.委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确房屋所有权归属，明确双方的权利义务，防止因房屋所有权不明确，给日后发生纠纷埋下隐患；
3.所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋，比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其实际占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，则借名人败诉的风险将大大增加；
4.约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权，违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险；
5.一旦出现纠纷，为防止权益受损，最佳的做法是及时咨询委托专业的律师进行维权。
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